Jesteś tutaj: Strona główna Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii?

O tym „jak” za moment, najpierw odpowiem na pytanie „dlaczego”. Bo to jest bardzo fajne uczucie mieć swój własny wakacyjny apartament w takim miejscu jak Costa del Sol na przykład. W szary, deszczowy, listopadowy dzień w Polsce taka świadomość może nas uchronić od popadnięcia w depresję spowodowaną brakiem słońca i światła. Przynajmniej tych z nas, którym słońce i światło są do życie niezbędne. Ja do takich należę, dlatego 14 lat temu przeniosłam się do Marbelli w Hiszpanii i 3 lata później założyłam Dream Property Marbella, polskie biuro zajmujące się sprzedażą nieruchomości na Costa del Sol (chociaż nie tylko, bo mamy w portfolio również sprzedaże na Costa Blanca i Gran Canarii).

Zachęcamy do lektury -> Rynek nieruchomości w Hiszpanii w 2022 r. Jakie są prognozy dla inwestorów?

Kupno nieruchomości w Hiszpanii jest też doskonałym pomysłem inwestycyjnym. Rynek nieruchomości, po zeszłorocznym przestoju spowodowanym pandemią, ogromnie nas w tym roku zaskoczył. Nie tylko odzyskał dynamikę z lat sprzed pandemii, ale również mocno przyspieszył. Wiele osób uświadomiło sobie, że z realizacją planów inwestycyjnych nie należy czekać zbyt długo. Pandemia spowodowała zmianę priorytetów, inaczej zarządzamy teraz naszymi pieniędzmi. Inwestycje mają przynosić zysk finansowy, ale również mieć wartość dodaną w postaci możliwości korzystania z drugiego domu w cieplejszym kraju. Ceny hiszpańskich nieruchomości rosną, a te mimo wszystko znajdują nabywców z tempie przed nas do tej pory niewidzianym.

Poza unikaniem listopadowej depresji i inwestycjami istnieje szereg innych oczywistych powodów, które kierują potencjalnych emigrantów lub urlopowiczów do Hiszpanii: ogromny wybór atrakcyjnych turystycznie miejscowości wzdłuż hiszpańskiego wybrzeża, piaszczyste plaże, fantastyczny klimat, przyjazny śródziemnomorski styl życia, zdrowe i smaczne jedzenie, wspaniałe lokalne wina – to tylko kilka z nich.

Chcesz otrzymać "PORADNIK INWESTORA - jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii w 2022 r." za darmo?

Wejdź na https://mailchi.mp/dreamproperty/poradnik
Zapisz się na nasz newsletter, w którym znajdziesz najbardziej aktualne informacje z rynku nieruchomości w Hiszpanii i najlepsze ogłoszenia (nie spamujemy, wysyłamy go raz w miesiącu).
Po zapisaniu pojawi się link do pobrania naszego poradnika.

To wszystko. Nie ma żadnych gwiazdek, haczyków ani ukrytych opłat.

Czy przekonałam Was, że każdy z nas powinien mieć swój kąt na którymś z hiszpańskich wybrzeży?... Dobrze, w takim razie napiszę teraz, jak to zrobić. Mój „Dream” (z angielskiego „marzenie”) powstał po to, żeby pomóc Wam spełnić właśnie TO Wasze marzenie. Od 2010 roku specjalizujemy się w sprzedaży hiszpańskich nieruchomości inwestorom z różnych stron świata. Pracujemy indywidualnie z każdym klientem przygotowując dla niego „szytą na miarę” ofertę i przeprowadzając go przez cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Ten proces nie jest skomplikowany, ale nieumiejętnie zabierając się do rzeczy można narobić sobie kłopotów. Pułapek da się uniknąć idąc w kierunku finalizacji kupna nieruchomości krok po kroku, spokojnie i rozważnie. Najlepiej zacząć od zrobienia sobie planu, przemyślenia sposobów finansowania inwestycji, odwiedzenia miejsca, które Was interesuje i dostępnych tam nieruchomości. Jeśli znajdziecie Wasz wymarzony dom lub mieszkanie, kolejnym krokiem będzie zamknięcie transakcji i przeniesienie własności. Wystarczy, żeby jeden z tych elementów nie został przeprowadzony z odpowiednią starannością i może się to skończyć potężnym stresem i stratą pieniędzy.

Zgłębiając temat kupna nieruchomości w Hiszpanii zapewne przeczytacie lub usłyszycie mrożące krew w żyłach historie obcokrajowców, których spotkały w procesie kupna różnego typu niespodzianki. Możecie też spotkać się ze zjawiskiem ocupas (okupas). Większość ich problemów wynikała z braku wiedzy. Dlatego tak ważne jest, aby umiejętnie chronić swoje interesy w procesie kupna – szczególnie w miejscu, w którym nie znacie rynku ani procesów na nim zachodzących. I tu pojawiamy się my, ludzie pracujący w Dream Property Marbella. Naszym zadaniem jest pomóc Wam, naszym Klientom, uniknąć traumatycznych historii i przeprowadzić Was przez proces kupna nieruchomości w Hiszpanii płynnie i możliwie bezstresowo.

Zacznijmy zatem od podstawowego pytania: czy możesz bez problemu kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Tak, obywatele krajów Unii Europejskiej (UE) mogą kupić nieruchomość w Hiszpanii, mieszkać tutaj i cieszyć się np. z domu w Hiszpanii.

Teraz kolejne, równie ważne pytanie: jaka ma być Twoja idealna nieruchomość?

Poniżej znajdziecie listę pytań, na które należy sobie odpowiedzieć przed rozpoczęciem poszukiwań, żeby nie tracić czasu Waszego, ani Waszego przedstawiciela, czyli nas. A teraz puśćcie wodze wyobraźni i zaczynamy:

Jaka ma być Twoja idealna nieruchomość?
W jakim regionie Hiszpanii ma się znajdować?
Czy szukasz nieruchomości nad hiszpańskim morzem?
Czy chcesz mieszkać w mieście, obrzeżach miasta, na hiszpańskiej wsi czy w nadbrzeżnych kurortach?
Jakiej nieruchomości szukamy? Czy ma to być nowoczesny apartament, willa czy może cortijo (wiejski dom) z dużą działką z budynkami gospodarczymi? Czy może szukamy mieszkania na sprzedaż w Hiszpanii?
Czy wolisz mieszkać w rejonach bardzo turystycznych czy spokojniejszych, rezydencyjnych?
Czy wolisz sąsiedztwo międzynarodowe czy lokalne, hiszpańskie?
Jakiej wielkości ma być Twoja nieruchomość? Ile ma mieć sypialni? Ile łazienek?
Czy wolisz nieruchomość starszą czy coś nowego? Jeśli starszą, czy jesteś gotowy na poważny remont? (Uwaga: my jesteśmy gotowi na remont każdego rodzaju. Przećwiczyliśmy wraz ze współpracującą z nami firmą budowlaną mnóstwo różnych wariantów remontowych, więc możemy pomóc Ci przejść przez Twój możliwie bezstresowo.)
Co jeszcze jest dla Ciebie ważne? Taras, parking, ogród, basen, widok?
Czy zamierzasz wynajmować swoją nieruchomość?
Jak daleko chcesz być od lokalnych barów, sklepów, restauracji, rynków, plaż lub przystani?
Jak daleko od lotniska?
Czy ważna jest bliskość placówek medycznych w okolicy?
Co jeszcze powinno być blisko – szkoła, siłownia, pola golfowe, korty tenisowe etc?
Czy zamierzasz korzystać z transportu publicznego?
Na kiedy planujesz zakup nieruchomości i jaki budżet przeznaczasz na tę inwestycję?
W jaki sposób zamierzasz sfinansować zakup?

Nieruchomości Hiszpania - I tu zaczynamy mówić o pieniądzach

Wydanie setek tysięcy złotych na kupno nieruchomości w Hiszpanii jest bardzo poważną decyzją, której nie powinno się podejmować pochopnie. Ustalenie budżetu musi być pierwszym krokiem na drodze do kupna nieruchomości w Hiszpanii. Musicie wiedzieć dokładnie, ile pieniędzy chcecie i możecie wydać oraz jakie są Wasze źródła finansowania: oszczędności, sprzedaż, kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości w kraju etc. Warto również pomyśleć o kosztach bezpośrednio związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii (podatki) i pozostałych opłatach, które mogą nieoczekiwanie dla Was pojawić się przy zakupie – poza rzeczywistą ceną transakcyjną.

Jako zasadę powinno się przyjąć dodanie do ceny zakupu między 10 a 15% na pokrycie podatków i opłat

Jeśli nie zadbacie wcześniej o przygotowanie środków i nie będziecie wiedzieli, kiedy te środki muszą zostać uwolnione, możecie wpaść w pułapkę i przywiązać się emocjonalnie do nieruchomości, której realnie nie będziecie w stanie opłacić. Wielu kupujących zapomina też o wahaniach kursów walut, które mogą przecież znacząco wpłynąć na ostateczny koszt transakcji.

Gdy już określicie Wasz budżet, powinniście zignorować wszelkie nieruchomości i rejony, na które nie możecie sobie pozwolić – dzięki temu unikniecie zakochania się w miejscu, w którym nie będziecie mogli zamieszkać.

Kluczowe kwestie finansowe do rozważenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Kwota, którą dysponujecie od ręki.
Jeśli planujecie zakup finansowany po części z kredytu hipotecznego, dowiedzcie się, jakiej wysokości wkładu własnego będziecie potrzebowali i jak wysokie będą Wasze raty kredytowe.
Czy – aby uwolnić kapitał – musicie wziąć kredyt pod zastaw nieruchomości w kraju?
Jakie koszty wiążą się z zakupem nieruchomości w Hiszpanii (podatki i opłaty).
Maksymalna cena zakupu, w tym podatki i opłaty.
Koszty utrzymania nieruchomości oraz wydatki związane z pobytem w niej.
Jakie inne koszty należy uwzględnić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Koszty związane z kupnem nieruchomości w Hiszpanii będą różnić się w zależności od tego, czy nieruchomość jest z rynku pierwotnego, czy też z rynku wtórnego. Jeżeli chcecie kupić nieruchomość na kredyt, to przeczytajcie o czym należy wiedzieć starając się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii

Podatki i opłaty związane z transakcją

Dla nieruchomości kupowanej z rynku wtórnego, podatek od przeniesienia własności (ITP) jest progresywny i wynosi od 8% do 10% w całej Hiszpanii (w tym Wyspy), wyjątek stanowi Costa Blanca (poza Murcją), gdzie będzie to 10% niezależnie od ceny zakupu. Andaluzja w kwietniu 2021 roku podjęła decyzję o redukcji podatku ITP do 7% bez względu na wartość transakcji. Ta redukcja miała pozostać w mocy do końca roku, ostatnio została jednak przedłużona o kolejny rok.
Opłata notarialna: skala opłat jest określona przepisami prawa i naliczana jest odpowiednio do wartości nieruchomości.
Opłata za wpis do Ksiąg Wieczystych: jako przybliżoną regułę należy przyjąć 60% opłaty notarialnej.
Niezależny adwokat: ok. 1% wartości transakcji + należy VAT.
Opłaty związane z kredytem hipotecznym: wycena (około € 600), podatek od czynności prawnych (1,2% kwoty hipoteki) i prowizja pożyczkodawcy (zazwyczaj 1,5% kapitału kredytu).
Dla nieruchomości kupowanej z rynku pierwotnego: podatek VAT w wysokości 10% (zamiast ITP.)
Podatek od czynności prawnych przy zakupie z rynku pierwotnego: 1,2% ceny zakupu.

Numer NIE

Oprócz wyżej wymienionych kosztów jako obcokrajowcy dokonujący zakupu w Hiszpanii będziecie potrzebowali numeru identyfikacji podatkowej (zwanego potocznie numerem NIE). Numer NIE wydawany jest przez Policję. Numeru NIE używa się przy wszelkich czynnościach mających konsekwencje prawne lub podatkowe, w tym w deklaracjach podatkowych, przy zakupie samochodu, założeniu konta w banku etc.

Bez numeru NIE nie można dokonać zakupu nieruchomości w Hiszpanii, dlatego pamiętajcie o złożeniu wniosku odpowiednio wcześnie, bo czas oczekiwania na numer to 3 do 4 tygodni. Możecie też zlecić złożenie wniosku Waszemu adwokatowi – potrzebne będzie tutaj pełnomocnictwo notarialne.

Jak możesz sfinansować zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Istnieje kilka możliwości zapłaty za nieruchomość w Hiszpanii: środki własne, pożyczka prywatna lub dofinansowanie zakupu za pomocą różnych opcji kredytowych – z każdą z nich należy się zapoznać, zanim zaczniecie szukać nieruchomości; dobrze jest też uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań. Będziecie musieli się też zastanowić, czy decydujecie się na kredyt hipoteczny w Polsce czy w Hiszpanii.

Warunki kredytowania hipotecznego ciągle się zmieniają, więc najlepiej jest skontaktować się z brokerem zagranicznych kredytów hipotecznych, aby zapytać o najlepsze oferty. My również na życzenie klienta możemy sprawdzić możliwości finansowania inwestycji w hiszpańskich bankach.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii – kwestie prawne

Kupno nieruchomości w Hiszpanii będzie dla Was zapewne znaczącą inwestycją, dlatego zawsze sugerujemy naszym Klientom, żeby jedną z pierwszych rzeczy, które zrobią, gdy znajdą odpowiednią nieruchomość, było zainwestowanie w usługi niezależnego hiszpańskiego prawnika. Prawnik będzie nadzorował cały proces zakupu i doradzi w kwestiach podatkowych oraz dziedziczenia. Jest to tym ważniejsze, jeśli nie mówicie po hiszpańsku. My i Wasz prawnik będziemy Was prowadzić przez poszczególne etapy transakcji tak, abyście mieli jasność odnośnie dokumentacji i wiedzieli, co podpisujecie.

Ważne: nie mylcie adwokata zatrudnionego przez Was samych do ochrony Waszych interesów z notariuszem. Choć hiszpańscy notariusze są naturalnie specjalistami w dziedzinie prawa i ich obecność jest obowiązkowa przy każdej transakcji zawartej na rynku nieruchomości w Hiszpanii, są zatrudnieni przez rząd i oficjalnie nie działają ani w interesie kupującego ani sprzedającego. Rolą notariusza jest nadzorowanie i potwierdzenie dokumentów niezbędnych przy transakcji obrotu nieruchomościami, sprawdzenie, że wszystkie niezbędne podatki są zapłacone i rejestracja nieruchomości w hiszpańskim rejestrze ksiąg wieczystych. To Wasz adwokat zapewni, że Wasza umowa i nieruchomość są dokładnie takie, jakimi Wy – jego klienci – chcecie je widzieć. Sprawdzi, że umowa zabezpiecza Was przed ewentualnymi długami obciążającymi poprzedniego właściciela takimi jak koszty kredytów hipotecznych, podatków od nieruchomości i podatków komunalnych oraz wszelkich innych roszczeń. Prawnik sprawdzi dokumentację i warunki płatności przed podpisaniem umowy. Przejrzy umowę sprzedaży, sprawdzi tytuły własności i wszystko inne, aby upewnić się, że jesteście odpowiednio chronieni.

Korzystanie z usług adwokata przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii nie jest obowiązkowe, ale decydując się na takie usługi, za stosunkowo niewielką opłatą – standardowo 1% od wartości transakcji – możecie zaoszczędzić sporo pieniędzy oraz zapewnić sobie spokój.

Podsumowując...

Mając całą powyższą wiedzę możecie już rozpocząć poszukiwania nieruchomości w Hiszpanii – od przeszukiwania Internetu oczywiście. Obejrzycie setki ofert mieszkań, willi i działek. Znajdziecie te same nieruchomości w różnych cenach, czasem nie będą się zgadzały ich metraże, kilka razy usłyszycie od różnych agentów, z którymi się skontaktujecie, że „ta nieruchomość jest już niedostępna” i powoli zacznie ogarniać Was frustracja. Wtedy zadzwońcie do nas :-) Pomożemy Wam zaplanować podróż i wizyty w nieruchomościach. Wyboru nieruchomości dokonujecie Wy, a wybieracie spośród przesłanych przez nas propozycji. Możecie również podsyłać nam linki do nieruchomości, które wydają się Wam ciekawe, ze stron innych agencji lub portali. Skontaktujemy się z odpowiednią agencją i sprawdzimy dla Was daną nieruchomość, a jeśli będzie w porządku i będziecie chcieli ją obejrzeć podczas Waszej wizyty, pokażemy ją Wam. I to nie będzie Was nic kosztowało, ponieważ z założenia na Costa del Sol prowizję agencji płaci strona sprzedająca. (Uwaga, nie jest to zasada obowiązująca w całej Hiszpanii.)

Znaleźliśmy odpowiednią nieruchomość i co dalej?

Po ustaleniu ze sprzedającym warunków zakupu (pamiętajcie, że zawsze można i należy złożyć sprzedającemu ofertę) i wstępnym sprawdzeniu dokumentacji nieruchomości, należy zapłacić opłatę rezerwacyjną. Opłata taka wynosi zazwyczaj 6.000 EUR lub – w przypadku droższej nieruchomości – 10% jej wartości. Opłatę rezerwacyjną wpłacacie zwykle kartą kredytową lub przelewem, dlatego przed podróżą do Hiszpanii upewnijcie się, że dysponujecie wystarczającą i łatwo dostępną sumą na jej pokrycie. Dopiero po uiszczeniu przez Was opłaty rezerwacyjnej nieruchomość zdejmowana jest z rynku i można spokojnie przystąpić do kolejnych czynności. Teraz do akcji wkracza prawnik, jego zadania opisałam już wyżej. Kiedy prawnik zakończy sprawdzanie nieruchomości i da nam zielone światło, można wykonać kolejny krok, czyli podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym (contrato privado). Potem macie standardowo 30 dni na zamknięcie transakcji kupna nieruchomości w Hiszpanii aktem notarialnym – chyba, że potrzebujecie finansowania, wtedy warto zapisać w umowie przedwstępnej okres co najmniej 3 miesięczny, żeby bank miał czas na rozpatrzenie wniosku.

Konieczne jest konto w banku hiszpańskim

A skoro już o bankach mowa, będzie Wam potrzebne konto w hiszpańskim banku. Jego otwarcie trwa nieco dłużej niż w polskim banku, ale tu generalnie wszystko trwa trochę dłużej i im szybciej do tego przywykniecie, tym lepiej :-). Do otwarcia konta w hiszpańskim banku potrzebne są paszport lub dowód osobisty oraz numer NIE. Banki często proszą również o zaświadczenie o zatrudnieniu lub innego rodzaju potwierdzenie pochodzenia Waszych dochodów. Samo założenie konta nie generuje kosztów, natomiast jego posiadanie już tak. Warto o te koszty zapytać. Konto jest konieczne do dokonania transakcji, a potem do opłacania bieżących rachunków za wodę, prąd, gaz, telefon, Internet etc. Te rachunki w Hiszpanii opłaca się zleceniem stałym, które składa za Was w banku prawnik przepisując umowy na media na Wasze nazwisko. Wy musicie tylko zadbać o zasilanie konta od czasu do czasu. Możecie poprosić o dostęp do konta online, co zdecydowanie ułatwi Wam jego obsługę.

Akt notarialny

W końcu przychodzi czas na podpisanie aktu notarialnego. W Hiszpanii sprzedaż jest formalnie zakończona, kiedy obie strony podpiszą przed notariuszem publiczny akt własności tzw. escritura. U notariusza dopłacicie brakującą kwotę do pełnej ceny zakupu (z funduszy własnych lub kredytu) i otrzymacie klucze oraz akt własności nieruchomości – a w zasadzie jego kopię (copia simple), ponieważ oryginał zabierze prawnik, żeby opłacić podatki związane z transakcją kupna nieruchomości w Hiszpanii. Jeszcze ciekawostka: będziecie płacić czekami bankierskimi. Przelewy są tu honorowane rzadko, notariusze zdecydowanie wolą czeki. Wasz bank wystawi odpowiedni czek z Waszego konta bez problemu, ale warto udać się do banku wcześniej i ponegocjować prowizję za wystawienie czeku.

Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek przekazać informację o zmianie właściciela nieruchomości do lokalnego rejestru ksiąg wieczystych. Od tego momentu macie 30 dni na zapłacenie wszystkich należnych podatków transferowych związanych z zakupem i załatwienie formalności związanych z rejestracją Waszego tytułu własności. W praktyce wszystkie te sprawy załatwia Wasz adwokat. Ostateczna rejestracja dokumentu może potrwać do dwóch miesięcy.