Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii?

O tym „jak” za moment, najpierw odpowiem na pytanie „dlaczego”. Bo to jest bardzo fajne uczucie mieć swój własny wakacyjny apartament w takim miejscu jak Costa del Sol na przykład. W szary, deszczowy, listopadowy dzień w Polsce taka świadomość może nas uchronić od popadnięcia w depresję spowodowaną brakiem słońca i światła. Przynajmniej tych z nas, którym słońce i światło są do życie niezbędne. Ja do takich należę, dlatego 14 lat temu przeniosłam się do Marbelli w Hiszpanii i 3 lata później założyłam Dream Property Marbella, polskie biuro zajmujące się sprzedażą nieruchomości na Costa del Sol (chociaż nie tylko, bo mamy w portfolio również sprzedaże na Costa Blanca i Gran Canarii).

Zachęcamy do lektury -> Rynek nieruchomości w Hiszpanii w 2022 r. Jakie są prognozy dla inwestorów?

Kupno nieruchomości w Hiszpanii jest też doskonałym pomysłem inwestycyjnym. Rynek nieruchomości, po zeszłorocznym przestoju spowodowanym pandemią, ogromnie nas w tym roku zaskoczył. Nie tylko odzyskał dynamikę z lat sprzed pandemii, ale również mocno przyspieszył. Wiele osób uświadomiło sobie, że z realizacją planów inwestycyjnych nie należy czekać zbyt długo. Pandemia spowodowała zmianę priorytetów, inaczej zarządzamy teraz naszymi pieniędzmi. Inwestycje mają przynosić zysk finansowy, ale również mieć wartość dodaną w postaci możliwości korzystania z drugiego domu w cieplejszym kraju. Ceny hiszpańskich nieruchomości rosną, a te mimo wszystko znajdują nabywców z tempie przed nas do tej pory niewidzianym. 

Poza unikaniem listopadowej depresji i inwestycjami istnieje szereg innych oczywistych powodów, które kierują potencjalnych emigrantów lub urlopowiczów do Hiszpanii: ogromny wybór atrakcyjnych turystycznie miejscowości wzdłuż hiszpańskiego wybrzeża, piaszczyste plaże, fantastyczny klimat, przyjazny śródziemnomorski styl życia, zdrowe i smaczne jedzenie, wspaniałe lokalne wina – to tylko kilka z nich.

---

Chcesz otrzymać "PORADNIK INWESTORA - jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii w 2022 r." za darmo?

1. Wejdź na https://mailchi.mp/dreamproperty/poradnik
2. Zapisz się na nasz newsletter, w którym znajdziesz najbardziej aktualne informacje z rynku nieruchomości w Hiszpanii i najlepsze ogłoszenia (nie spamujemy, wysyłamy go raz w miesiącu).
3. Po zapisaniu pojawi się link do pobrania naszego poradnika. 

To wszystko. Nie ma żadnych gwiazdek, haczyków ani ukrytych opłat. 

---

Czy przekonałam Was, że każdy z nas powinien mieć swój kąt na którymś z hiszpańskich wybrzeży?... Dobrze, w takim razie napiszę teraz, jak to zrobić. Mój „Dream” (z angielskiego „marzenie”) powstał po to, żeby pomóc Wam spełnić właśnie TO Wasze marzenie. Od 2010 roku specjalizujemy się w sprzedaży hiszpańskich nieruchomości inwestorom z różnych stron świata. Pracujemy indywidualnie z każdym klientem przygotowując dla niego „szytą na miarę” ofertę i przeprowadzając go przez cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Ten proces nie jest skomplikowany, ale nieumiejętnie zabierając się do rzeczy można narobić sobie kłopotów. Pułapek da się uniknąć idąc w kierunku finalizacji kupna nieruchomości krok po kroku, spokojnie i rozważnie. Najlepiej zacząć od zrobienia sobie planu, przemyślenia sposobów finansowania inwestycji, odwiedzenia miejsca, które Was interesuje i dostępnych tam nieruchomości. Jeśli znajdziecie Wasz wymarzony dom lub mieszkanie, kolejnym krokiem będzie zamknięcie transakcji i przeniesienie własności. Wystarczy, żeby jeden z tych elementów nie został przeprowadzony z odpowiednią starannością i może się to skończyć potężnym stresem i stratą pieniędzy.

Zgłębiając temat kupna nieruchomości w Hiszpanii zapewne przeczytacie lub usłyszycie mrożące krew w żyłach historie obcokrajowców, których spotkały w procesie kupna różnego typu niespodzianki. Większość ich problemów wynikała z braku wiedzy. Dlatego tak ważne jest, aby umiejętnie chronić swoje interesy w procesie kupna – szczególnie w miejscu, w którym nie znacie rynku ani procesów na nim zachodzących. I tu pojawiamy się my, ludzie pracujący w Dream Property Marbella. Naszym zadaniem jest pomóc Wam, naszym Klientom, uniknąć traumatycznych historii i przeprowadzić Was przez proces kupna nieruchomości w Hiszpanii płynnie i możliwie bezstresowo.

Zacznijmy zatem od podstawowego pytania: czy możesz bez problemu kupić nieruchomość w Hiszpanii? 

Tak, obywatele krajów Unii Europejskiej (UE) mogą kupić nieruchomość w Hiszpanii, mieszkać tutaj i cieszyć się np. z domu w Hiszpanii. 

Teraz kolejne, równie ważne pytanie: jaka ma być Twoja idealna nieruchomość?

Poniżej znajdziecie listę pytań, na które należy sobie odpowiedzieć przed rozpoczęciem poszukiwań, żeby nie tracić czasu Waszego, ani Waszego przedstawiciela, czyli nas. A teraz puśćcie wodze wyobraźni i zaczynamy:

• Jaka ma być Twoja idealna nieruchomość?
• W jakim regionie Hiszpanii ma się znajdować?
• Czy szukasz nieruchomości nad hiszpańskim morzem?
• Czy chcesz mieszkać w mieście, obrzeżach miasta, na hiszpańskiej wsi czy w nadbrzeżnych kurortach?
• Jakiej nieruchomości szukamy? Czy ma to być nowoczesny apartament, willa czy może cortijo (wiejski dom) z dużą działką z budynkami gospodarczymi? Czy może szukamy mieszkania na sprzedaż w Hiszpanii?
• Czy wolisz mieszkać w rejonach bardzo turystycznych czy spokojniejszych, rezydencyjnych?
• Czy wolisz sąsiedztwo międzynarodowe czy lokalne, hiszpańskie?
• Jakiej wielkości ma być Twoja nieruchomość? Ile ma mieć sypialni? Ile łazienek?
• Czy wolisz nieruchomość starszą czy coś nowego? Jeśli starszą, czy jesteś gotowy na poważny remont? (Uwaga: my jesteśmy gotowi na remont każdego rodzaju. Przećwiczyliśmy wraz ze współpracującą z nami firmą budowlaną mnóstwo różnych wariantów remontowych, więc możemy pomóc Ci przejść przez Twój możliwie bezstresowo.)
• Co jeszcze jest dla Ciebie ważne? Taras, parking, ogród, basen, widok?
• Czy zamierzasz wynajmować swoją nieruchomość?
• Jak daleko chcesz być od lokalnych barów, sklepów, restauracji, rynków, plaż lub przystani?
• Jak daleko od lotniska?
• Czy ważna jest bliskość placówek medycznych w okolicy?
• Co jeszcze powinno być blisko – szkoła, siłownia, pola golfowe, korty tenisowe etc?
• Czy zamierzasz korzystać z transportu publicznego?
• Na kiedy planujesz zakup nieruchomości i jaki budżet przeznaczasz na tę inwestycję?
• W jaki sposób zamierzasz sfinansować zakup?

Nieruchomości Hiszpania - I tu zaczynamy mówić o pieniądzach

Wydanie setek tysięcy złotych na kupno nieruchomości w Hiszpanii jest bardzo poważną decyzją, której nie powinno się podejmować pochopnie. Ustalenie budżetu musi być pierwszym krokiem na drodze do kupna nieruchomości w Hiszpanii. Musicie wiedzieć dokładnie, ile pieniędzy chcecie i możecie wydać oraz jakie są Wasze źródła finansowania: oszczędności, sprzedaż, kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości w kraju etc. Warto również pomyśleć o kosztach bezpośrednio związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii (podatki) i pozostałych opłatach, które mogą nieoczekiwanie dla Was pojawić się przy zakupie – poza rzeczywistą ceną transakcyjną.

Jako zasadę powinno się przyjąć dodanie do ceny zakupu między 10 a 15% na pokrycie podatków i opłat

Jeśli nie zadbacie wcześniej o przygotowanie środków i nie będziecie wiedzieli, kiedy te środki muszą zostać uwolnione, możecie wpaść w pułapkę i przywiązać się emocjonalnie do nieruchomości, której realnie nie będziecie w stanie opłacić. Wielu kupujących zapomina też o wahaniach kursów walut, które mogą przecież znacząco wpłynąć na ostateczny koszt transakcji.

Gdy już określicie Wasz budżet, powinniście zignorować wszelkie nieruchomości i rejony, na które nie możecie sobie pozwolić – dzięki temu unikniecie zakochania się w miejscu, w którym nie będziecie mogli zamieszkać.

Kluczowe kwestie finansowe do rozważenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

• Kwota, którą dysponujecie od ręki.
• Jeśli planujecie zakup finansowany po części z kredytu hipotecznego, dowiedzcie się, jakiej wysokości wkładu własnego będziecie potrzebowali i jak wysokie będą Wasze raty kredytowe.
• Czy – aby uwolnić kapitał – musicie wziąć kredyt pod zastaw nieruchomości w kraju?
• Jakie koszty wiążą się z zakupem nieruchomości w Hiszpanii (podatki i opłaty).
• Maksymalna cena zakupu, w tym podatki i opłaty.
• Koszty utrzymania nieruchomości oraz wydatki związane z pobytem w niej.
• Jakie inne koszty należy uwzględnić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Koszty związane z kupnem nieruchomości w Hiszpanii będą różnić się w zależności od tego, czy nieruchomość jest z rynku pierwotnego, czy też z rynku wtórnego. Jeżeli chcecie kupić nieruchomość na kredyt, to przeczytajcie o czym należy wiedzieć starając się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii

Podatki i opłaty związane z transakcją

• Dla nieruchomości kupowanej z rynku wtórnego, podatek od przeniesienia własności (ITP) jest progresywny i wynosi od 8% do 10% w całej Hiszpanii (w tym Wyspy), wyjątek stanowi Costa Blanca (poza Murcją), gdzie będzie to 10% niezależnie od ceny zakupu. Andaluzja w kwietniu 2021 roku podjęła decyzję o redukcji podatku ITP do 7% bez względu na wartość transakcji. Ta redukcja miała pozostać w mocy do końca roku, ostatnio została jednak przedłużona o kolejny rok. 
• Opłata notarialna: skala opłat jest określona przepisami prawa i naliczana jest odpowiednio do wartości nieruchomości.
• Opłata za wpis do Ksiąg Wieczystych: jako przybliżoną regułę należy przyjąć 60% opłaty notarialnej.
• Niezależny adwokat: ok. 1% wartości transakcji + należy VAT.
• Opłaty związane z kredytem hipotecznym: wycena (około € 600), podatek od czynności prawnych (1,2% kwoty hipoteki) i prowizja pożyczkodawcy (zazwyczaj 1,5% kapitału kredytu).
• Dla nieruchomości kupowanej z rynku pierwotnego: podatek VAT w wysokości 10% (zamiast ITP.)
• Podatek od czynności prawnych przy zakupie z rynku pierwotnego: 1,2% ceny zakupu.

Numer NIE

Oprócz wyżej wymienionych kosztów jako obcokrajowcy dokonujący zakupu w Hiszpanii będziecie potrzebowali numeru identyfikacji podatkowej (zwanego potocznie numerem NIE). Numer NIE wydawany jest przez Policję. Numeru NIE używa się przy wszelkich czynnościach mających konsekwencje prawne lub podatkowe, w tym w deklaracjach podatkowych, przy zakupie samochodu, założeniu konta w banku etc.

Bez numeru NIE nie można dokonać zakupu nieruchomości w Hiszpanii, dlatego pamiętajcie o złożeniu wniosku odpowiednio wcześnie, bo czas oczekiwania na numer to 3 do 4 tygodni. Możecie też zlecić złożenie wniosku Waszemu adwokatowi – potrzebne będzie tutaj pełnomocnictwo notarialne.

Jak możesz sfinansować zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Istnieje kilka możliwości zapłaty za nieruchomość w Hiszpanii: środki własne, pożyczka prywatna lub dofinansowanie zakupu za pomocą różnych opcji kredytowych – z każdą z nich należy się zapoznać, zanim zaczniecie szukać nieruchomości; dobrze jest też uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań. Będziecie musieli się też zastanowić, czy decydujecie się na kredyt hipoteczny w Polsce czy w Hiszpanii.

Warunki kredytowania hipotecznego ciągle się zmieniają, więc najlepiej jest skontaktować się z brokerem zagranicznych kredytów hipotecznych, aby zapytać o najlepsze oferty. My również na życzenie klienta możemy sprawdzić możliwości finansowania inwestycji w hiszpańskich bankach.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii – kwestie prawne

Kupno nieruchomości w Hiszpanii będzie dla Was zapewne znaczącą inwestycją, dlatego zawsze sugerujemy naszym Klientom, żeby jedną z pierwszych rzeczy, które zrobią, gdy znajdą odpowiednią nieruchomość, było zainwestowanie w usługi niezależnego hiszpańskiego prawnika. Prawnik będzie nadzorował cały proces zakupu i doradzi w kwestiach podatkowych oraz dziedziczenia. Jest to tym ważniejsze, jeśli nie mówicie po hiszpańsku. My i Wasz prawnik będziemy Was prowadzić przez poszczególne etapy transakcji tak, abyście mieli jasność odnośnie dokumentacji i wiedzieli, co podpisujecie.

Ważne: nie mylcie adwokata zatrudnionego przez Was samych do ochrony Waszych interesów z notariuszem. Choć hiszpańscy notariusze są naturalnie specjalistami w dziedzinie prawa i ich obecność jest obowiązkowa przy każdej transakcji zawartej na rynku nieruchomości w Hiszpanii, są zatrudnieni przez rząd i oficjalnie nie działają ani w interesie kupującego ani sprzedającego. Rolą notariusza jest nadzorowanie i potwierdzenie dokumentów niezbędnych przy transakcji obrotu nieruchomościami, sprawdzenie, że wszystkie niezbędne podatki są zapłacone i rejestracja nieruchomości w hiszpańskim rejestrze ksiąg wieczystych. To Wasz adwokat zapewni, że Wasza umowa i nieruchomość są dokładnie takie, jakimi Wy – jego klienci – chcecie je widzieć. Sprawdzi, że umowa zabezpiecza Was przed ewentualnymi długami obciążającymi poprzedniego właściciela takimi jak koszty kredytów hipotecznych, podatków od nieruchomości i podatków komunalnych oraz wszelkich innych roszczeń. Prawnik sprawdzi dokumentację i warunki płatności przed podpisaniem umowy. Przejrzy umowę sprzedaży, sprawdzi tytuły własności i wszystko inne, aby upewnić się, że jesteście odpowiednio chronieni.

Korzystanie z usług adwokata przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii nie jest obowiązkowe, ale decydując się na takie usługi, za stosunkowo niewielką opłatą – standardowo 1% od wartości transakcji – możecie zaoszczędzić sporo pieniędzy oraz zapewnić sobie spokój.

Podsumowując...

Mając całą powyższą wiedzę możecie już rozpocząć poszukiwania nieruchomości w Hiszpanii – od przeszukiwania Internetu oczywiście. Obejrzycie setki ofert mieszkań, willi i działek. Znajdziecie te same nieruchomości w różnych cenach, czasem nie będą się zgadzały ich metraże, kilka razy usłyszycie od różnych agentów, z którymi się skontaktujecie, że „ta nieruchomość jest już niedostępna” i powoli zacznie ogarniać Was frustracja. Wtedy zadzwońcie do nas :-) Pomożemy Wam zaplanować podróż i wizyty w nieruchomościach. Wyboru nieruchomości dokonujecie Wy, a wybieracie spośród przesłanych przez nas propozycji. Możecie również podsyłać nam linki do nieruchomości, które wydają się Wam ciekawe, ze stron innych agencji lub portali. Skontaktujemy się z odpowiednią agencją i sprawdzimy dla Was daną nieruchomość, a jeśli będzie w porządku i będziecie chcieli ją obejrzeć podczas Waszej wizyty, pokażemy ją Wam. I to nie będzie Was nic kosztowało, ponieważ z założenia na Costa del Sol prowizję agencji płaci strona sprzedająca. (Uwaga, nie jest to zasada obowiązująca w całej Hiszpanii.)

Znaleźliśmy odpowiednią nieruchomość i co dalej?

Po ustaleniu ze sprzedającym warunków zakupu (pamiętajcie, że zawsze można i należy złożyć sprzedającemu ofertę) i wstępnym sprawdzeniu dokumentacji nieruchomości, należy zapłacić opłatę rezerwacyjną. Opłata taka wynosi zazwyczaj 6.000 EUR lub – w przypadku droższej nieruchomości – 10% jej wartości. Opłatę rezerwacyjną wpłacacie zwykle kartą kredytową lub przelewem, dlatego przed podróżą do Hiszpanii upewnijcie się, że dysponujecie wystarczającą i łatwo dostępną sumą na jej pokrycie. Dopiero po uiszczeniu przez Was opłaty rezerwacyjnej nieruchomość zdejmowana jest z rynku i można spokojnie przystąpić do kolejnych czynności. Teraz do akcji wkracza prawnik, jego zadania opisałam już wyżej. Kiedy prawnik zakończy sprawdzanie nieruchomości i da nam zielone światło, można wykonać kolejny krok, czyli podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym (contrato privado). Potem macie standardowo 30 dni na zamknięcie transakcji kupna nieruchomości w Hiszpanii aktem notarialnym – chyba, że potrzebujecie finansowania, wtedy warto zapisać w umowie przedwstępnej okres co najmniej 3 miesięczny, żeby bank miał czas na rozpatrzenie wniosku. 

Konieczne jest konto w banku hiszpańskim

A skoro już o bankach mowa, będzie Wam potrzebne konto w hiszpańskim banku. Jego otwarcie trwa nieco dłużej niż w polskim banku, ale tu generalnie wszystko trwa trochę dłużej i im szybciej do tego przywykniecie, tym lepiej :-). Do otwarcia konta w hiszpańskim banku potrzebne są paszport lub dowód osobisty oraz numer NIE. Banki często proszą również o zaświadczenie o zatrudnieniu lub innego rodzaju potwierdzenie pochodzenia Waszych dochodów. Samo założenie konta nie generuje kosztów, natomiast jego posiadanie już tak. Warto o te koszty zapytać. Konto jest konieczne do dokonania transakcji, a potem do opłacania bieżących rachunków za wodę, prąd, gaz, telefon, Internet etc. Te rachunki w Hiszpanii opłaca się zleceniem stałym, które składa za Was w banku prawnik przepisując umowy na media na Wasze nazwisko. Wy musicie tylko zadbać o zasilanie konta od czasu do czasu. Możecie poprosić o dostęp do konta online, co zdecydowanie ułatwi Wam jego obsługę.

Akt notarialny

W końcu przychodzi czas na podpisanie aktu notarialnego. W Hiszpanii sprzedaż jest formalnie zakończona, kiedy obie strony podpiszą przed notariuszem publiczny akt własności tzw. escritura. U notariusza dopłacicie brakującą kwotę do pełnej ceny zakupu (z funduszy własnych lub kredytu) i otrzymacie klucze oraz akt własności nieruchomości – a w zasadzie jego kopię (copia simple), ponieważ oryginał zabierze prawnik, żeby opłacić podatki związane z transakcją kupna nieruchomości w Hiszpanii. Jeszcze ciekawostka: będziecie płacić czekami bankierskimi. Przelewy są tu honorowane rzadko, notariusze zdecydowanie wolą czeki. Wasz bank wystawi odpowiedni czek z Waszego konta bez problemu, ale warto udać się do banku wcześniej i ponegocjować prowizję za wystawienie czeku.

Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek przekazać informację o zmianie właściciela nieruchomości do lokalnego rejestru ksiąg wieczystych. Od tego momentu macie 30 dni na zapłacenie wszystkich należnych podatków transferowych związanych z zakupem i załatwienie formalności związanych z rejestracją Waszego tytułu własności. W praktyce wszystkie te sprawy załatwia Wasz adwokat. Ostateczna rejestracja dokumentu może potrwać do dwóch miesięcy.

I to już wszystko, akcja: „Kupno nieruchomości w Hiszpanii” zakończona sukcesem :-).