Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii i dlaczego każdy z nas powinien ją mieć?

O tym „jak” za moment, najpierw odpowiem na pytanie „dlaczego”. Bo to jest bardzo fajne uczucie mieć swój własny wakacyjny apartament w takim miejscu jak Costa del Sol na przykład. W szary, deszczowy, listopadowy dzień w Polsce taka świadomość może nas uchronić od popadnięcia w depresję spowodowaną brakiem słońca i światła. Przynajmniej tych z nas, którym słońce i światło są do życie niezbędne. Ja do takich należę, dlatego 10 lat temu przeniosłam się do Marbelli w Hiszpanii i kilka lat później założyłam Dream Property Marbella, polskie biuro zajmujące się sprzedażą nieruchomości na Costa del Sol (chociaż nie tylko, bo mamy „na sumieniu” również sprzedaże na Costa Blanca i Gran Canarii).

Zakup nieruchomości w Hiszpanii jest też bardzo dobrym pomysłem inwestycyjnym. Rynek nieruchomości po ostatnim głębokim kryzysie bardzo ładnie się odbija. Nie osiągnął jeszcze poziomu cen z roku 2007, kiedy to z hukiem pękła nieruchomościowa bańka, ale ceny idą w górę konsekwentnie i od dłuższego czasu ten wzrost jest dwucyfrowy. Śledzimy te tendencje.

Poza unikaniem listopadowej depresji i inwestycjami istnieje szereg innych oczywistych powodów, które kierują potencjalnych emigrantów lub urlopowiczów do Hiszpanii: ogromny wybór atrakcyjnych turystycznie miejscowości wzdłuż hiszpańskiego wybrzeża, piaszczyste plaże, fantastyczny klimat, przyjazny śródziemnomorski styl życia, wspaniałe lokalne wina – to tylko kilka z nich.

Czy przekonałam Was, że każdy z nas powinien mieć swój kąt na którymś z hiszpańskich wybrzeży?... OK, to teraz napiszę, jak to zrobić. Mój „Dream” (z angielskiego „marzenie”) powstał po to, żeby pomóc Wam spełnić właśnie TO Wasze marzenie. Od 2010 roku specjalizujemy się w sprzedaży hiszpańskich nieruchomości inwestorom z różnych stron świata. Pracujemy indywidualnie z każdym klientem przygotowując dla niego „szytą na miarę” ofertę i przeprowadzając go przez cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Ten proces nie jest specjalnie skomplikowany, ale nieumiejętnie zabierając się do rzeczy można narobić sobie kłopotów. Pułapek da się naturalnie uniknąć idąc w kierunku sfinalizowania zakupu nieruchomości krok po kroku, spokojnie i rozważnie – zaczynając od zrobienia sobie planu, przemyślenia sposobów finansowania inwestycji, odwiedzenia miejsca, które Was interesuje i dostępnych tam nieruchomości, aż do zamknięcia transakcji i przeniesienia własności. Wystarczy, żeby jeden z tych elementów nie został przeprowadzony z odpowiednią starannością i może się to skończyć potężnym stresem i stratą pieniędzy.

Zgłębiając temat zakupu nieruchomości w Hiszpanii zapewne przeczytacie lub usłyszycie mrożące krew w żyłach historie obcokrajowców, których spotkały w procesie zakupu różnego typu „niespodzianki”. Większość tych problemów wynikała z braku wiedzy. Dlatego tak ważne jest, aby umiejętnie chronić swoje interesy przy zakupie – szczególnie w miejscu, w którym nie znacie rynku ani procesów na nim zachodzących. I tu pojawiamy się my, Dream Property Marbella, żeby pomóc Wam, naszym Klientom, uniknąć traumatycznych historii i przeprowadzić Was przez proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii płynnie i w miarę możliwości bezstresowo.

Zacznijmy zatem od podstawowego pytania: czy możesz bez problemu kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Tak, obywatele krajów Unii Europejskiej (UE) mogą kupić nieruchomość w Hiszpanii, mieszkać tutaj swobodnie i cieszyć się np. z domu w Hiszpanii.

Teraz kolejne, równie ważne pytanie: jaka ma być Twoja idealna nieruchomość?

Poniżej znajdziecie listę pytań, na które należy sobie odpowiedzieć przed rozpoczęciem poszukiwań, żeby nie tracić czasu Waszego, ani Waszego przedstawiciela, czyli nas. A teraz puśćcie wodze wyobraźni i zaczynamy:

• Jaka ma być Twoja idealna nieruchomość?
• W jakim regionie Hiszpanii ma się znajdować?
• Czy chcesz mieszkać w mieście, obrzeżach miasta, na hiszpańskiej wsi czy w nadbrzeżnych kurortach?
• Jakiej nieruchomości szukamy? Czy ma to być nowoczesny apartament, willa czy może cortijo (wiejski dom) z dużą działką z budynkami gospodarczymi? 
• Czy wolisz mieszkać w rejonach bardzo turystycznych czy raczej rezydencyjnych?
• Czy wolisz sąsiedztwo międzynarodowe czy raczej lokalne, hiszpańskie?
• Jakiej wielkości ma być Twoja nieruchomość? Ile sypialni? Ile łazienek?
• Czy wolisz nieruchomość starszą czy coś nowego? Jeśli starszą, czy jesteś gotowy na poważny remont? (Uwaga: my jesteśmy gotowi na remont każdego rodzaju. Przećwiczyliśmy wraz ze współpracującą z nami firmą budowlaną mnóstwo różnych wariantów remontowych, więc możemy Ci pomóc przejść przez Twój możliwie bezstresowo.)
• Co jeszcze jest dla Ciebie ważne? Taras, parking, ogród, basen, widok?
• Czy zamierzasz wynajmować swoją nieruchomość?
• Jak daleko chcesz być od lokalnych barów, sklepów, restauracji, rynków, plaż lub przystani?
• Jak daleko od lotniska?
• Czy ważna jest bliskość placówek medycznych w okolicy?
• Co jeszcze powinno być blisko – szkoła, siłownia, pola golfowe, korty tenisowe etc?
• Czy zamierzasz korzystać z transportu publicznego?
• Na kiedy planujesz zakup nieruchomości i jaki budżet przeznaczasz na tę inwestycję?
• W jaki sposób zamierzasz sfinansować zakup?

I tu zaczynamy mówić o pieniądzach.

Wydanie dziesiątek lub setek tysięcy złotych na zakup nieruchomości w Hiszpanii jest bardzo poważną decyzją, której nie powinno się podejmować pochopnie. Ustalenie budżetu musi być pierwszym krokiem na drodze do zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Musicie wiedzieć dokładnie, ile pieniędzy chcecie i możecie wydać oraz jakie są Wasze źródła finansowania: oszczędności, sprzedaż, kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości w kraju etc. Warto również pomyśleć o kosztach bezpośrednio związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii (podatki) i pozostałych opłatach, które mogą nieoczekiwanie dla Was pojawić się przy zakupie – poza ceną rzeczywistą zakupu.

Jako zasadę powinno się przyjąć dodanie około 10 – 15% do ceny zakupu na pokrycie wszystkich podatków i opłat.

Bez wcześniejszego zadbania o swoje środki i świadomości, kiedy te środki muszą zostać uwolnione, możecie wpaść w pułapkę emocjonalnego przywiązania do wybranego miejsca i zgodzić się na zakup czegoś, czego realnie nie będziecie w stanie opłacić. Wielu kupujących zapomina też o wahaniach kursów walutowych, które mogą przecież znacząco wpłynąć na ostateczny koszt transakcji.

Gdy już określicie Wasz budżet, powinniście zignorować wszelkie nieruchomości i rejony, na które nie możecie sobie pozwolić – dzięki temu unikniecie zakochania się w miejscu, w którym nie będziecie mógł zamieszkać.

Kluczowe kwestie finansowe do rozważenia:

• Kwota, którą dysponujecie od ręki.
• Jeśli planujecie zakup finansowany w części z kredytu hipotecznego, dowiedzcie się, jakiej wysokości wkładu własnego będziecie potrzebowali i w jaki sposób będziecie spłacali kredyt?
• Czy musicie wziąć kredyt pod zastaw nieruchomości w kraju, aby uwolnić kapitał?
• Jakie koszty wiążą się z zakupem nieruchomości w Hiszpanii (podatki i opłaty).
• Maksymalna cena zakupu, w tym podatki i opłaty.
• Koszty utrzymania nieruchomości oraz wydatki związane z pobytem w niej.
• Jakie inne koszty należy uwzględnić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Koszty związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii będą różnić się w zależności od tego, czy nieruchomość jest z rynku pierwotnego, czy też z rynku wtórnego, ceny zakupu danej nieruchomości oraz czy kupujecie z kredytem hipotecznym czy bez niego.

Podatki i opłaty związane z transakcją:

• Dla nieruchomości kupowanej z rynku wtórnego, podatek od przeniesienia własności (ITP) jest progresywny i wynosi od 8% do 10% w całej Hiszpanii (w tym Wyspy), wyjątek stanowi Costa Blanca (poza Murcją), gdzie będzie to 10% niezależnie od ceny zakupu.
• Opłata notarialna: skala opłat jest określona przepisami prawa i naliczana jest odpowiednio do wartości nieruchomości.
• Opłata za wpis do Ksiąg Wieczystych: jako przybliżoną regułę należy przyjąć 60% opłaty notarialnej.
• Niezależny adwokat: ok. 1% wartości transakcji.
• Opłaty związane z kredytem hipotecznym: wycena (około €350), podatek od czynności prawnych (1,5% kwoty hipoteki) i prowizja pożyczkodawcy (zazwyczaj 1,5% kapitału kredytu).
• Dla nieruchomości kupowanej z rynku pierwotnego: podatek VAT w wysokości 10% (zamiast ITP.)
• Podatek od czynności prawnych przy zakupie z rynku pierwotnego: 1,5% ceny zakupu.

Oprócz wyżej wymienionych kosztów jako obcokrajowcy dokonujący zakupu w Hiszpanii będziecie potrzebowali numeru identyfikacji podatkowej (zwanego potocznie numerem NIE). Numer NIE wydawany jest przez Policję. Numeru NIE używa się przy wszelkich czynnościach mających konsekwencje prawne lub podatkowe, w tym w deklaracjach podatkowych, przy zakupie samochodu, założeniu konta w banku etc.

Bez numeru NIE nie można dokonać zakupu nieruchomości w Hiszpanii, dlatego pamiętajcie o złożeniu wniosku odpowiednio wcześniej (czas oczekiwania 2 do 4 tygodni). Możecie też zlecić złożenie wniosku Waszemu adwokatowi – potrzebne będzie tutaj pełnomocnictwo notarialne.

Jak możesz sfinansować zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Istnieje wiele możliwości zapłaty za nieruchomość w Hiszpanii: środki własne, dofinansowanie zakupu za pomocą różnych opcji kredytowych – z każdą z nich należy się zapoznać, zanim zaczniecie szukać nieruchomości; dobrze jest też uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań. Będziecie musieli się też zastanowić, czy decydujecie się na kredyt hipoteczny w Polsce czy w Hiszpanii.

Warunki kredytowania hipotecznego ciągle się zmieniają, więc najlepiej jest skontaktować się z brokerem zagranicznych kredytów hipotecznych, aby zapytać o najlepsze oferty. My również na życzenie klienta możemy sprawdzić możliwości finansowania inwestycji w hiszpańskich bankach.

Kwestie prawne

Zakup nieruchomości w Hiszpanii będzie dla Was zapewne znaczącą inwestycją, dlatego zawsze sugeruję naszym Klientom, żeby jedną z pierwszych rzeczy, które zrobią, gdy znajdą odpowiednią nieruchomość było zainwestowanie w usługi niezależnego hiszpańskiego prawnika, który będzie nadzorował cały proces zakupu i doradzi w kwestiach podatkowych oraz dziedziczenia. Jest to tym ważniejsze, jeśli nie mówicie po hiszpańsku. My i Wasz prawnik będziemy Was prowadzić przez poszczególne etapy transakcji, tak, abyście mieli jasność odnośnie dokumentacji i wiedzieli, co podpisujecie.

Ważne: nie mylcie adwokata zatrudnionego przez Was samych do ochrony Waszych interesów z notariuszem. Choć hiszpańscy notariusze są naturalnie specjalistami w dziedzinie prawa i ich obecność jest obowiązkowa przy każdej transakcji zawartej na rynku nieruchomości w Hiszpanii, są zatrudnieni przez rząd i oficjalnie nie działają ani w interesie kupującego ani sprzedającego. Rolą notariusza jest nadzorowanie i potwierdzenie dokumentów niezbędnych przy transakcji obrotu nieruchomościami, sprawdzenie, że wszystkie niezbędne podatki są zapłacone i rejestracja nieruchomości w hiszpańskim rejestrze ksiąg wieczystych. To Wasz adwokat zapewni, że Wasza umowa i nieruchomość są dokładnie takie, jakimi Wy – jego klienci – chcecie je widzieć, że są zabezpieczone przed wszelkimi ewentualnymi opłatami obciążającymi poprzedniego właściciela takimi jak koszty kredytów hipotecznych, podatków od nieruchomości i podatków komunalnych oraz wszelkich innych roszczeń. Prawnik sprawdzi dokumentację i warunki płatności przed podpisaniem umowy. Przejrzy umowę sprzedaży, sprawdzi tytuły własności i wszystko inne, aby upewnić się, że jesteście odpowiednio chronieni.

Korzystanie z usług adwokata przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii nie jest obowiązkowe, ale decydując się na takie usługi, za stosunkowo niewielką opłatą – standardowo 1% od wartości transakcji – możecie zaoszczędzić sporo pieniędzy na dłuższą metę oraz zapewnić sobie spokój.

Podsumowując...

Mając całą powyższą wiedzę możecie już rozpocząć poszukiwania nieruchomości w Hiszpanii… oczywiście od przeszukiwania Internetu. Obejrzycie setki ofert mieszkań, willi i działek, znajdziecie te same nieruchomości z różnymi cenami, czasem nie będą się Wam zgadzały ich metraże, kilka razy usłyszycie od różnych agentów, z którymi się skontaktujecie, że „ta nieruchomość jest już niedostępna” i powoli zacznie ogarniać Was frustracja. Wtedy zadzwońcie do nas :-) Pomożemy Wam zaplanować podróż i wizyty w wybranych nieruchomościach. Wyboru nieruchomości dokonujecie Wy z przesłanych przez nas propozycji. Możecie nam również podsyłać linki do nieruchomości ze stron innych agencji, które wydają się Wam ciekawe. Skontaktujemy się z odpowiednią agencją i sprawdzimy dla Was tę nieruchomość, a jeśli będzie w porządku i będziecie chcieli ją obejrzeć podczas Waszej wizyty, pokażemy ją Wam. I to nie będzie Was nic kosztowało, ponieważ z założenia na Costa del Sol prowizję agencji płaci strona sprzedająca. (Uwaga, nie jest to zasada obowiązująca w całej Hiszpanii.)

Znaleźliśmy odpowiednią nieruchomość i co dalej? Po ustaleniu ze sprzedającym warunków zakupu (pamiętajcie, że zawsze można i należy złożyć sprzedającemu ofertę, ale czas ofert typu „-30%” to pieśń przeszłości) i wstępnym sprawdzeniu dokumentacji nieruchomości, należy zapłacić opłatę rezerwacyjną. Opłata taka wynosi zazwyczaj 6.000 EUR lub – w przypadku droższej nieruchomości – 10% jej wartości. Opłatę rezerwacyjną wpłacacie zwykle kartą kredytową lub przelewem, dlatego przed podróżą do Hiszpanii upewnijcie się, że dysponujecie wystarczającą i łatwo dostępną sumą na jej pokrycie. Dopiero po uiszczeniu opłaty rezerwacyjnej nieruchomość schodzi z rynku i można spokojnie przystąpić do kolejnych czynności. Teraz do akcji wkracza prawnik, jego zadania opisałam już wyżej. Kiedy prawnik zakończy sprawdzanie nieruchomości i da nam zielone światło, można wykonać kolejny krok, czyli podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym (contrato privado). Potem macie standardowo 30 dni na zamknięcie transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii aktem notarialnym – chyba, że potrzebujecie finansowania, wtedy warto zapisać w umowie okres co najmniej 3 miesięczny, bo hiszpańskie banki działają zdecydowanie wolniej niż polskie. Zestaw dokumentów do kredytu, o które może poprosić Was bank, znajdziecie na naszej stronie: https://www.dreamproperty.pl/rady-dla-kupujacych

A skoro już o bankach mowa, będzie Wam potrzebne konto w hiszpańskim banku. Jego otwarcie trwa nieco dłużej niż w polskim banku, ale tu generalnie wszystko trwa trochę dłużej i im szybciej do tego przywykniecie, tym lepiej :-). Do otwarcia konta w hiszpańskim banku potrzebne są paszport lub dowód osobisty oraz numer NIE. Samo założenie konta nie generuje kosztów, natomiast jego posiadanie już tak. Warto o te koszty zapytać. Konto jest konieczne do dokonania transakcji, a potem do opłacania bieżących rachunków za wodę, prąd, gaz, telefon, Internet etc. Te rachunki w Hiszpanii opłaca się zleceniem stałym, które składa za Was prawnik przepisując umowy na media na Wasze nazwisko. Wy musicie tylko zadbać o zasilanie konta od czasu do czasu. Możecie poprosić o dostęp online, co zdecydowanie ułatwi Wam jego obsługę.

W końcu przychodzi czas na podpisanie aktu notarialnego. W Hiszpanii sprzedaż jest formalnie zakończona, kiedy obie strony podpiszą przed notariuszem publiczny akt własności tzw. escritura. U notariusza dopłacicie brakującą kwotę do pełnej ceny zakupu (z funduszy własnych lub kredytu) i otrzymacie klucze oraz akt własności nieruchomości – a w zasadzie jego kopię (copia simple), ponieważ oryginał zabierze prawnik, żeby opłacić koszty związane z transakcją zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Jeszcze jedna ciekawostka: będziecie płacić czekami bankierskimi. Przelewy są tu honorowane rzadko, notariusze zdecydowanie wolą czeki. Wasz bank wystawi odpowiedni czek z Waszego konta bez problemu, ale warto udać się do banku wcześniej i ponegocjować prowizję za wystawienie czeku. Niektóre banki każą się za to sowicie wynagradzać, ale i na to jest metoda – opowiem o niej przy kawie :-).

Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek przekazać informację o zmianie właściciela nieruchomości do lokalnego rejestru ksiąg wieczystych. Od tego momentu macie 30 dni na zapłacenie wszystkich należnych podatków transferowych związanych z zakupem i załatwienie formalności związanych z rejestracją Waszego tytułu własności. W praktyce wszystkie te sprawy załatwia Wasz adwokat. Ostateczna rejestracja dokumentu może potrwać do dwóch miesięcy.

I to już wszystko, akcja: „Zakup nieruchomości w Hiszpanii” zakończona sukcesem :-).