Jak wpłynie koronawirus (COVID19) na rynek nieruchomości w Hiszpanii?

Ponieważ nadal jesteśmy w oku cyklonu, odpowiedź na to pytanie nie jest ani prosta, ani jednoznaczna. Nie jest tajemnicą, że cały świat czeka poważny kryzys, którego zasięgu tak naprawdę nie jesteśmy w stanie na razie przewidzieć. Prognozy pojawiające się w różnych źródłach oraz liczby przedstawiające krótkoterminowe reakcje rynków na sytuację na świecie nie nastrajają optymistycznie. 

Mark Stücklin i jego badanie wpływu koronawirusa na rynek nieruchomości w Hiszpanii

Bardzo ciekawie podszedł do tytułowego pytania Mark Stücklin, ekspert zajmujący się hiszpańskim rynkiem nieruchomości od wielu lat. Zamiast „wróżyć z fusów”, Mark postanowił zapytać czytelników swojego bloga o ich przemyślenia. W ciągu tygodnia ponad 600 osób odpowiedziało na przekazany przez Marka zestaw pytań dotyczących wpływu CoVid19 na kluczowe procesy zachodzące na rynku nieruchomości. W grupie respondentów Marka znaleźli się: 

• „expats”, czyli mieszkający w Hiszpanii cudzoziemcy, 
• właściciele nieruchomości (sprzedający), 
• zainteresowani zakupem nieruchomości (kupujący),
• pośrednicy pracujący na rynku hiszpańskim.

Mark zadał swoim respondentom 5 pytań odnośnie wpływu koronawirusa na rynek nieruchomości:

1. Jak długo potrwa paraliż na rynku nieruchomości w Hiszpanii?
2. Co stanie się z cenami nieruchomości („drugich rezydencji”)?
3. Jaki wpływ będzie miała pandemia na zagranicznych inwestorów?
4. Co zrobią kupujący?
5. Co zrobią sprzedający?

Niżej opiszę jakich odpowiedzi udzielili respondenci Marka na zadane przez niego pytania i dodam mój komentarz do każdego z nich.

Jak długo potrwa paraliż na rynku nieruchomości w Hiszpanii?

Tak odpowiadały na to pytanie osoby pytane przez Marka. 

Generalnie zgadzam się tu z największą grupą respondentów. W wyniku pandemii koronawirusa rynek nieruchomości w Hiszpanii jest zablokowany już od ponad miesiąca, nie wiemy, jak długo jeszcze rząd utrzyma „estado de alarma” i w jakim tempie będziemy z niego wychodzić. Nie wiemy również, kiedy otwarte zostaną granice ani ile potrwa przywrócenie lotów międzynarodowych. Bez nich rynek nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie ten na wybrzeżach i wyspach, nie istnieje. Tu ważna uwaga: pisząc „rynek nieruchomości w Hiszpanii” zawsze mam na myśli rynek tzw. drugich rezydencji kupowanych najczęściej przez cudzoziemców. Nie znaczy to, że Hiszpanie nie kupują nieruchomości wakacyjnych, bo oczywiście kupują, ale to zagraniczni inwestorzy wiodą prym na tym rynku. 

Co stanie się z cenami nieruchomości („drugich rezydencji”)?

Niektórzy respondenci Marka słusznie zauważyli, że zmiany cen zależą od typu i lokalizacji nieruchomości. Luksusowa willa w Marbelli to nie to samo, co małe mieszkanie w Manilvie. Prawdą jest jednak również, że ludzie mają jakąś ogólną opinię na temat cen, nawet jeśli są duże różnice w zależności od regionu. 57% respondentów uważa, że ​​koronawirus spowoduje, że ceny nieruchomości w Hiszpanii spadną znacznie, podczas gdy 37% twierdzi, że korekta cen będzie niewielka. Tylko 6% nie spodziewa się żadnego wpływu na ceny. 

Moim zdaniem redukcja cen będzie mocno uzależniona od lokalizacji i typu nieruchomości. Jak zwykle w tego typu sytuacjach nieruchomości „premium”, te w przedziale cenowym od 1 mln wzwyż, będą sobie żyły własnym życiem i koronawirus nie wpłynie na nie wcale albo minimalnie. Największych redukcji spodziewam się w sektorze nieruchomości do 500.000 EUR. Jest ich na rynku najwięcej i nadal bardzo dużo się buduje. Tu z ciekawością będę obserwowała, jak zachowają się duzi deweloperzy typu Neinor czy Aedas, budujący w całej Hiszpanii osiedla liczące od kilkudziesięciu do kilkuset mieszkań. Ten kryzys związany z koronawirusem (COVID19) pojawił się dosłownie z dnia na dzień i nie dał nikomu szansy na przygotowanie planu B. Deweloperzy znaleźli się w bardzo trudnej sytuacji, bo co prawda od 13.04. mogą znowu budować, tylko w tej chwili nie bardzo mają dla kogo. Klienci zainteresowani zakupem jeszcze na początku marca, teraz nie mogą nawet przylecieć, żeby obejrzeć projekty, a bez tego trudno jest oczekiwać, że cokolwiek kupią. Chyba że – no właśnie – ceny staną się na tyle atrakcyjne, że warto będzie w ich ocenie kupować inwestycyjnie, na podstawie materiałów dostarczonych przez dewelopera i znajomości lokalizacji. 

Jeśli chodzi o rynek wtórny, na pewno pojawią się okazje wynikające z tarapatów finansowych, w których znajdzie się z powodu kryzysu wielu ludzi. W sytuacji, kiedy na przykład trzeba ratować upadającą firmę, pierwszą rzeczą, którą próbuje się spieniężyć szybko jest apartament wakacyjny. 

Jaki wpływ będzie miała pandemia na zagranicznych inwestorów?

Ponad trzy czwarte respondentów Marka oczekuje, że wpływ będzie tymczasowy i nie potrwa dłużej niż rok lub dwa (76%), a 17% spodziewa się, że wpływ będzie ograniczony do kilku miesięcy. Zaledwie 7% spodziewa się trwałych szkód. 

Przyznam, że nie spodziewam się wiele po reszcie roku 2020. Moja firma, mimo że operuje na hiszpańskim Costa del Sol, sprzedaje i wynajmuje najczęściej cudzoziemcom, więc jesteśmy absolutnie uzależnieni od otwartych granic i funkcjonujących lotów. Liczę na to, że Hiszpania zacznie się powoli otwierać w maju, a w czerwcu będzie już można do nas przylecieć – pytanie, czy będzie czym. Samo otwarcie granic hiszpańskich niewiele nam da, jeśli nie otworzą się Polska, Niemcy i Skandynawia, bo akurat z tych krajów pochodzi zdecydowana większość naszych klientów „zakupowych”. Po otwarciu granic trzeba będzie pokonać kolejnego wroga: strach. Strach przed lotniskami, samolotami, dużymi skupiskami ludzi, przed zachorowaniem. Tutaj też potrzebny będzie czas. Dlatego myślę, że zagraniczni inwestorzy wrócą do Hiszpanii nie wcześniej niż za kilka, kilkanaście miesięcy, chociaż mamy sygnały od osób, które czekają na otwarcie granic, żeby przylecieć na zakupy jak tylko będzie to możliwe.

Co zrobią kupujący nieruchomości w Hiszpanii?    

Tak odpowiadały na to pytanie osoby pytane przez Marka. 

Myślę, że tak czy inaczej, wszelkie decyzje zakupowe muszą poczekać dopóki sytuacja związana z koronawirusem w Europie nie unormuje się na tyle, że można będzie podróżować. Transakcje, które są w trakcie realizacji zostaną sfinalizowane – być może z niewielkim poślizgiem. W większości przypadków i tak w imieniu zarówno sprzedających jak i kupujących działają upoważnieni notarialnie prawnicy. Trudniej będzie natomiast o nowych kupujących i tu zgadzam się z największą grupą respondentów Marka, która twierdziła, że „kupujący zaczekają na obniżenie cen i pojawienie się okazji". 

Jak zachowają się sprzedający nieruchomości?

Będziemy musieli zmierzyć się z dwiema tendencjami:

1. Przez jakiś czas na rynku wtórnym może być znacznie mniej nieruchomości.
2. Jeśli faktycznie 41% sprzedających nie obniży swoich cen, a 52% kupujących oczekuje „koronawirusowych” rabatów, trudno im będzie się porozumieć. To może przełożyć się na frustrację po obu stronach i jeszcze dłuższą blokadę rynku, ponieważ kupujący i sprzedający będą mieli zupełnie nierealistyczne oczekiwania.

Podsumowanie i wnioski 

• Zakładam, że w ciągu pierwszych trzech do sześciu miesięcy po złagodzeniu ograniczeń w podróżowaniu pojawią się okazje.
• Możemy oczekiwać niewielkiej korekty cen w sektorze nieruchomości do 500.000 EUR. Różne źródła mówią o obniżkach rzędu 10%, ale nie należy przyjmować tego jako zasady, bo ewentualne obniżki będą zależały od indywidualnej sytuacji sprzedającego.
• Nieruchomości luksusowe nie odczują dużego wpływu koronawirusa (CoVid19).

Czekamy na ewentualne ruchy deweloperów. Jak na razie nie docierają do nas informacje o obniżkach, natomiast od poniedziałku ruszyły budowy, a nasi klienci, którzy kupili nieruchomości z planu i czekają na ich oddanie, informują, że firmy deweloperskie są z nimi w kontakcie i proszą na przykład o wybranie kafli do łazienki czy mebli do kuchni. Rozmawiałam też dzisiaj ze znajomym deweloperem, którego przepiękny projekt będziemy miały przyjemność zaprezentować Wam już w maju i z jego strony również dostałam zapewnienie, że działają i raczej optymistycznie patrzą w przyszłość. Na razie czekamy na rozwój wypadków i otwarcie granic i dopiero wtedy będziemy wiedzieli, gdzie jesteśmy finansowo. Kryzys taki jak ten ma zawsze dwie twarze: jest problemem dla jednych, a szansą dla drugich.