Co trzeba, a co warto wiedzieć planując zakup nieruchomości na Costa del Sol w 2023

Poznaj bliżej Costa del Sol (położenie, najpopularniejsze miasta, walory)

Costa del Sol to nazwa części południowego wybrzeża Hiszpanii. Mieści się w Andaluzji i ma około 300 kilometrów długości. Rozciąga się od Gibraltaru aż po Costa Tropical w prowincji Granada. Większość wybrzeża należy do prowincji Málaga, gdzie znajduje się najważniejsze lotnisko w regionie i jedno z największych lotnisk w Hiszpanii. Drugie lotnisko Costa del Sol mieści się na Gibraltarze. 

Málaga, nazywana stolicą Costa del Sol, jest największym miastem w regionie. Oprócz niej znane miasta i ośrodki turystyczne na wybrzeżu to: Marbella, Estepona, Mijas, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Manilva, Casares i Nerja. Bardzo popularnym miastem – mimo że nie leżącym na wybrzeżu, tylko wyżej, w górach – jest Benahavis, znane jako „Rincon Gastronomico” (czyli „kąt gastronomiczny”) oraz stolica najbogatszej gminy w Hiszpanii. 

Warto wiedzieć, że...

Costa del Sol to przede wszystkim natura. Plaża, morze, góry, lasy, parki krajobrazowe, fantastyczne widoki i klimat, którego w innych miejscach Europy ze świecą szukać. 

Zanim zaczniesz szukać nieruchomości, poznaj 4 główne różnice pomiędzy polskim a hiszpańskim rynkiem nieruchomości 

Zasadniczych różnic między polskim i hiszpańskim rynkiem nieruchomości jest kilka, ale skupimy się na 4 głównych:

1. Ceny w ofertach to ceny netto. Trzeba do nich doliczyć odpowiednie podatki. Generalnie zakłada się, że do ceny na rynku wtórnym należy doliczyć ok. 10%, a na rynku pierwotnym ok. 15%. 
2. Za nieruchomość kupioną na rynku wtórnym zapłacicie czekiem bankierskim, a nie przelewem. Na rynku pierwotnym formę płatności określa deweloper, zwykle jest to przelew.
3. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym będziecie musieli przejść proces sprawdzenia pochodzenia środków. Hiszpania ma bardzo restrykcyjną umowę o zapobieganiu dopuszczaniu do obrotu tzw. „brudnych pieniędzy”, więc deweloper poprosi Was o deklaracje podatkowe i referencje bankowe. 
4. Stan deweloperski w Hiszpanii różni się od tego, który znacie z Polski. Hiszpański deweloper odda Wam nieruchomość z wykończoną kuchnią, łazienkami, podłogami i wbudowanymi szafami. Jeśli kupicie nieruchomość z planu lub na wczesnym etapie budowy, większość deweloperów zaoferuje Wam możliwość wyboru materiałów wykończeniowych z określonej gamy produktów. 

Zakup nieruchomości na Costa del Sol, na której chcemy zarabiać na wynajmie - co trzeba wiedzieć w 2023

Z naszych obserwacji wynika, że nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy najlepiej szukać blisko morza i tak zwanej „cywilizacji”, czyli sklepów i restauracji. Ponieważ wakacyjni goście, szczególnie jeśli przyjeżdżają z dziećmi, niechętnie poruszają się samochodem i wolą spacery, powinniśmy założyć, że wszystko, co dla nich istotne, ma się znaleźć w odległości spaceru od nieruchomości. Wtedy szanse na dobry wynajem nieruchomości znacząco wzrastają.

Jeżeli szukasz nieruchomości na Costa del Sol w celu dalszego jej wynajmu, zwróć uwagę na poniższe lokalizacje:

• Marbella – znana ze swoich plaż, eleganckich hoteli, restauracji i beach clubs to mekka fanów dobrej zabawy, smacznego jedzenia i instagramowych fotek. tu przeczytasz więcej o Marbelli
• Estepona – wschodząca gwiazda wybrzeża. Dzięki niezwykle prężnemu burmistrzowi miasto pięknieje w oczach i staje się coraz bardziej przyjazne turystom. Tu chętnie zatrzymują się rodziny z dziećmi i osoby szukające na wakacjach głównie spokoju. tu przeczytasz więcej o Esteponie
• Benalmádena – piękne plaże i mnóstwo atrakcji dla dzieci w okolicy zachęcają do rodzinnych urlopów. Dla spragnionych „prawdziwej” Andaluzji podpowiedź: wybierzcie się na spacer do Benalmádena Pueblo. Stare miasto (w zasadzie miasteczko) Was zachwyci. tu przeczytasz więcej o Benalamadenie
• Torremolinos – zagłębie hoteli all inclusive, ładna plaża, 5 minut jazdy od lotniska. Miejsce chętnie wybierane przez klientów spod znaku tęczy. Tolerancyjne i przyjazne. 
• Mijas – ładne plaże, dobre i rozsądne cenowo restauracje i trochę historii oraz pięknych widoków z Mijas Pueblo. tu przeczytasz więcej o Mijas

Wynajem krótkoterminowy to dobry pomysł na pasywny dochód lub / i pokrycie kosztów bieżących nieruchomości. Planując zakup nieruchomości na wynajem na Costa del Sol koniecznie pamiętaj o:

• LPO – licencia de primera ocupacion. Kupując nieruchomość zwróćcie uwagę, czy wybrane mieszkanie lub dom ma tzw. LPO, czyli pozwolenie na użytkowanie. Bez tego dokumentu nie będziecie mogli wystąpić o licencję turystyczną, a bez niej niemożliwy jest legalny wynajem krótkoterminowy.
• Licencja turystyczna. O to pozwolenie występujecie po kupnie nieruchomości i jej rejestracji w tutejszych księgach wieczystych. Może to zrobić w Waszym imieniu Wasz prawnik lub osoba, która otrzymała odpowiednie upoważnienie notarialne. 
• ROI. Nie wierzcie w bajki rozpowszechniane przez niektóre biura obrotu nieruchomościami obiecujące zwrot z inwestycji na poziomie 15 – 20% rocznie. Z naszego doświadczenia wynika, że realne są raczej zwroty na poziomie 3 – 6% rocznie. 
• Koszty utrzymania nieruchomości są przy wynajmie krótkoterminowym po stronie właściciela. 

O czym należy pamiętać planując w 2023 roku zakup nieruchomości na Costa del Sol, w której chcemy zamieszkać na stałe

Do mieszkania na stałe nadają się wszystkie lokalizacje, o których wspomniałam wyżej w kontekście wynajmu krótkoterminowego. Jednak szukając mieszkania na stałe zakładamy, że bez auta ani rusz, a to znacząco rozszerza zakres poszukiwań. Nie trzeba trzymać się już tak bardzo założenia, że wszystko, co dla nas istotne, powinno znaleźć się w odległości spaceru od nieruchomości. 

Z naszych obserwacji wynika, że...

Często szukając mieszkania na stałe klienci najpierw rozglądają się blisko morza, a potem dochodzą do wniosku, że jednak wygodniej i spokojniej byłoby im zamieszkać trochę dalej od plaży i turystycznego zgiełku, który latem potrafi być uciążliwy.

Do lokalizacji podanych wyżej dodałabym jeszcze gminę Benahavis, w której w ostatnich latach powstało dużo interesujących nieruchomości, idealnie nadających się do zamieszkania na stałe na Costa del Sol.

Kilka wskazówek

Przeprowadzka do Hiszpanii (tu piszemy o tym więcej) to temat szeroki szczególnie, jeśli macie dzieci w wieku szkolnym. W tym przypadku klienci często uzależniają decyzję o kupnie nieruchomości lub / i jej lokalizacji od lokalizacji szkoły, do której zapisali dziecko. 

Pamiętajmy, że inaczej przyjeżdża się na Costa del Sol na wakacje, a nieco inaczej mieszka tu na stałe. Jeżeli pochodzicie z dużego miasta i jesteście smakoszami miejskiego życia i jego atrakcji, mieszkanie na wybrzeżu, szczególnie zimą, może okazać się dość… nudne. Mamy tu co prawda imprezy kulturalne, teatry czy kina, ale bez znajomości hiszpańskiego trudno będzie z nich korzystać. Natomiast jeśli kochacie naturę, spacery, fantastyczne widoki i / albo gracie w golfa, nie będziecie się tu nudzić ani minuty. 

Jakie są średnie ceny m2 nieruchomości na Costa del Sol w 2023

Tak wyglądają średnie ceny metra kwadratowego w maju 2023 w wybranych lokalizacjach Costa del Sol według portalu Idealista:

• Andaluzja: 2.008 EUR / m2
• Prowincja Málaga: 2.918 EUR / m2
• Benahavis: 4.024 EUR / m2
• Benamádena: 2.723 EUR / m2
• Casares: 2.270 EUR / m2
• Estepona: 3.058 EUR / m2
• Marbella: 4.194 EUR / m2
• Mijas: 2.580 EUR / m2
• Torremolinos: 2.651 EUR / m2

Pamiętaj!

Costa del Sol jest jednym z najciekawszych inwestycyjnie rejonów Hiszpanii. Ceny są tu stosunkowo wysokie, więc jeśli szukasz wyjątkowych okazji cenowych, to musisz uzbroić się w cierpliwość i przygotować, że taka okazja… może się nie zdarzyć. 

Podatki i opłaty związane z zakupem nieruchomości na Costa del Sol w 2023

• Podatek ITP – od przeniesienia własności, który w Andaluzji wynosi od kwietnia 2021 7%
• Koszty notarialne 
• Koszt wpisu do rejestru nieruchomości / odpowiednika ksiąg wieczystych
• Honorarium prawnika
• Ewentualnie koszty kredytu hipotecznego.

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym do ceny transakcyjnej należy dodać:

• Podatek VAT 10%
• Podatek AJD 1,2%
• Koszty notarialne 
• Koszt wpisu do rejestru nieruchomości / odpowiednika ksiąg wieczystych
• Honorarium prawnika
• Ewentualnie koszty kredytu hipotecznego.

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości na Costa del Sol w 2023 - najważniejsze etapy

1. Kontakt z nami (lub z innym pośrednikiem) i pierwsze oferty.
2. Wybór nieruchomości do obejrzenia, zaplanowanie wizyty.
3. Przylot, oglądanie nieruchomości, wybór odpowiedniej oferty (niektórym klientom udaje się to podczas pierwszej wizyty, inni potrzebują dwóch lub trzech wizyt na wybrzeżu, żeby podjąć decyzję).
4. Negocjacje ceny. 
5. Po akceptacji oferty sprawdzenie dokumentów, którego dokonuje się podwójnie. Najpierw robimy to my, a potem prawnik kupującego.
6. Spotkanie z prawnikiem i wizyta u notariusza w celu podpisania pełnomocnictwa dla prawnika do złożenia wniosku o numer NIE i przeprowadzenia transakcji. 
7. Podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłata ustalonej ze sprzedającym kwoty.
8. Po tygodniu podpisanie umowy prywatnej kupna sprzedaży i wpłata zadatku w wysokości 10%.

Ważne!

Jeśli kupujący nie potrzebuje kredytu, zamknięcie transakcji może nastąpić w ciągu kilku dni. Standardowo przyjmuje się 30 dni jako bezpieczny dla obu stron czas na przeprowadzenie transakcji.
Jeśli potrzebny jest kredyt, dla bezpieczeństwa wydłuża się ten termin do 3 miesięcy. Jeżeli klient decyduje się na kupno nieruchomości od dewelopera, to czas trwania transakcji będzie zależał od etapu zaawansowania prac. Kupując nieruchomość z planu, możecie założyć, że będziecie mogli się do niej wprowadzić po ok. 2 latach. 

3 rzeczy, na które należy zwrócić szczególną uwagę przy zakupie nieruchomości na Costa del Sol w 2023

1. Dobrze sprawdź doświadczenie biura / pośrednika, z którym chcesz kupić nieruchomość.

Bardzo ważna wskazówka: zanim wybierzecie pośrednika, sprawdźcie jego doświadczenie i wiarygodność. Poszukajcie pośredników i biur obrotu nieruchomościami, które są na rynku Costa del Sol od lat. Zwykle znajdziecie na ich stronach również rekomendacje od dawnych klientów i możecie poprosić o weryfikację takiej rekomendacji. 

2. Dokładnie policz jakim budżetem dysponujesz.

Policzcie, jakim budżetem dysponujecie i czy jesteście w stanie przeprowadzić transakcję ze środków własnych. Jeśli nie, zastanówcie się, o jakiej wysokości finansowanie będziecie chcieli wnioskować. Tu warto sprawdzić swoją zdolność kredytową w hiszpańskim banku zanim podpiszecie umowę rezerwacyjną, żeby uniknąć rozczarowania. 

3. Pamiętaj o czasie. 

Ważne, żebyście pamiętali, że na Costa del Sol inwestuje cały świat, a to oznacza, że sprawy czasem dzieją się tu szybko. Zdarzało nam się, że klient wybrał do obejrzenia 10 nieruchomości i umówił się z nami tutaj za dwa tygodnie. Organizując wizyty w nieruchomościach, przed przylotem klienta zawsze upewniamy się, czy dana nieruchomość jest nadal dostępna. I bywało tak, że z 10 ofert została połowa, bo reszta w ciągu dwóch tygodni po prostu została sprzedana.