Wszystko wskazuje na to, że boom nieruchomościowy, który rozpoczął się na hiszpańskim rynku po pandemii, właśnie dobiega końca. Sprzedaż nieruchomości w grudniu 2022 roku spadła. Hiszpańscy notariusze dokonali w ostatnim miesiącu 2022 roku sprzedaży 59.730 nieruchomości, co stanowi spadek o 18% w porównaniu z rokiem ubiegłym – wynika z danych opublikowanych właśnie przez hiszpańskie stowarzyszenie notariuszy.
Co znajdziesz w artykule:
- Jak kształtowały się ceny nieruchomości w Hiszpanii w 2022?
- 2022 był najlepszym od dekady dla sektora kredytów hipotecznych w Hiszpanii
- Hiszpański rynek pierwotny w 2022 roku
- 2022 to był rok inwestorów zagranicznych, a największy wzrost odnotowano wśród inwestorów z Polski
- Gdzie cudzoziemcy kupowali nieruchomości w Hiszpanii w 2022 roku?
- Skąd tak duży wzrost popytu zagranicznego w 2022 roku?
- Jakie są perspektywy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości w 2023?
Krzywa sprzedaży wykazuje tendencję spadkową od trzeciego kwartału zeszłego roku. Schodziła od +36% w styczniu 2022 roku do -18% w grudniu. Należy jednak dodać, że grudniowa sprzedaż była wyższa niż w analogicznym miesiącu 2019 roku i jedna z najwyższych w ostatniej dekadzie, co ilustruje poniższy wykres.
Jeśli chodzi o sytuację w regionach, sprzedaż spadła najbardziej na Balearach (-32%), a najmniej w Murcji (-8%), co ilustruje końcowy wykres poniżej.
Jak kształtowały się ceny nieruchomości w Hiszpanii w 2022?
Średnia cena nieruchomości w Hiszpanii wzrosła zaledwie o 0,6% w ciągu 12 miesięcy do końca grudnia, kończąc rok na poziomie 1.590 EUR/m2. Dla porównania, najwyższa średnia cena w połowie roku 2022 wynosiła 1.694 EUR/m2 i nadal była znacznie poniżej cen około 1.800 €/m2, które były powszechne w Hiszpanii ponad 15 lat temu.
2022 był najlepszym od dekady dla sektora kredytów hipotecznych w Hiszpanii
Według danych INE (hiszpański GUS) w grudniu zarejestrowano 30.075 kredytów na zakup nieruchomości, o 8,8% mniej rok do roku i o 23,5% mniej niż w listopadzie, co oznacza minimum od początku 2021 roku. Mimo tego spadku, w całym roku 2022 banki udzieliły 463.614 kredytów hipotecznych, o 10,9% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2010 roku.
Juan Villén, dyrektor generalny idealista/hipotecas, wyjaśnia:
„Rok 2022 był bez wątpienia bardzo dobrym rokiem dla sektora kredytów hipotecznych, chociaż prawdą jest, że w miarę upływu czasu notujemy spadki. Te odnotowane w grudniu potwierdzają zmianę trendu w finansowaniu hipotecznym, ponieważ z rynku zniknęły niezwykle tanie kredyty, a krótkie panowanie stałych stóp procentowych wydaje się dobiegać końca.”
Villén zwraca uwagę, że gwiazdą wśród kredytów hipotecznych stają się kredyty z oprocentowaniem mieszanym:
„Wraz ze wzrostem kosztów oprocentowania stałego i zmiennością oprocentowania zmiennego, mieszane kredyty hipoteczne stają się gwiazdorskim narzędziem pozyskiwania finansowania po bardziej konkurencyjnych cenach, chroniąc się przed podwyżkami oprocentowania w nadchodzących latach”.
Jeśli chodzi o bezwzględny wolumen operacji, trzy najbardziej znaczące regiony to Andaluzja (91.287), Katalonia (80.767) i Madryt (80.416).
To, co również wzrosło w 2022 roku, to średnia kwota kredytów hipotecznych ustanowionych na nieruchomości mieszkalne. Ich wysokość wzrosła o 5,8% rok do roku, do 145.510 EUR, podczas gdy kapitał pożyczony przez banki na zakup nieruchomości mieszkalnych wzrósł o 17,3% i przekroczył 67.460 mln EUR.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu były bohaterem roku 2022 i odnotowały najlepszy rok w swojej historii. Mimo że od lata straciły nieco na udziale w rynku, nigdy wcześniej w Hiszpanii nie podpisano tak wielu kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, jak w 2022 roku. Dokładnie zarejestrowano ich ponad 328.000, o około 80 000 więcej niż w 2021 roku.
Eksperci twierdzą jednak, że trend rynkowy zmienia się ze względu na wzrost stóp procentowych i że obecnie to kredyty mieszane są tymi najbardziej pożądanymi.
Hiszpański rynek pierwotny w 2022 roku
Według danych Ministerstwa Transportu, Mobilności i Agendy Miejskiej między styczniem a listopadem 2022 roku liczba nowych pozwoleń na budowę sięgnęła 100.800 sztuk, o 1,6% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, kiedy zarejestrowano ich 99.194.
Z tych 100.800 nowych pozwoleń na budowę 23.908 dotyczyło domów jednorodzinnych, o 29% więcej niż rok temu, a 76.848 pozwoleń dotyczyło budynków wielorodzinnych, o 28,25% więcej niż między styczniem a listopadem 2021 roku.
W ciągu tych jedenastu miesięcy 2022 roku wydano również 44 pozwolenia na innego typu budynki, które nie są domami jednorodzinnymi ani blokami, co stanowi o 46,6% więcej niż rok temu.
2022 to był rok inwestorów zagranicznych, a największy wzrost odnotowano wśród inwestorów z Polski
Najnowsze dane pokazują, że w 2022 roku 94.481 hiszpańskich nieruchomości mieszkaniowych zostało sprzedanych zagranicznym nabywcom, co stanowi wzrost o 55% w stosunku do roku 2021. Popyt lokalny wzrósł o 9% do 551.760 nieruchomości. Oznacza to całkowity popyt na poziomie 646.241 nieruchomości, czyli wzrost o 14% w stosunku do roku 2021.
W wyniku silniejszego wzrostu popytu zagranicznego niż lokalnego, udział odbiorców zagranicznych w rynku wzrósł do rekordowego w skali roku poziomu 14,6%.
Źródła popytu zagranicznego w 2022 roku
Biorąc pod uwagę kraje, z których kupujący przyjeżdżają do Hiszpanii w poszukiwaniu drugiego domu, relokacji i inwestycji w ramach Złotej Wizy, Wielka Brytania ponownie była największym rynkiem z 9.837 transakcjami kupna, co stanowi 19,2% tego rynku i wzrost o 47% rok do roku. Następni są Niemcy z 8.416 transakcjami kupna i 16,4% rynku, wzrost o 44%.
Największy wzrost odnotowano wśród inwestorów polskich (+161%), niewątpliwie „zachęconych” inwazją na Ukrainę, a następnie holenderskich (+88%), norweskich (+71%) i irlandzkich (+65%). Popyt rosyjski wzrósł o 30% do 1.709 transakcji, a popyt ukraiński o 110% do 1.554.
Gdzie cudzoziemcy kupowali nieruchomości w Hiszpanii w 2022 roku?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy spojrzeć na dane z czwartego kwartału 2022 roku, ponieważ podział regionalny nie jest jeszcze dostępny dla całego roku.
Wspólnota Walencji, w której znajdują się Costa Blanca i Costa del Azahar, była najpopularniejszym celem podróży z 31,4% udziałem w rynku (6.922 sprzedaży), następnie Andaluzja, na której znajduje się Costa del Sol, z 21% (4.626 sprzedaży) i Katalonia z 17% (3.745 sprzedaży). Te trzy regiony odpowiadają za prawie 70% zagranicznego popytu na nieruchomości w Hiszpanii.
Patrząc na wzrost popytu zagranicznego w poszczególnych regionach, mały rynek Galicji był numerem jeden ze wzrostem o 132% w 4 kwartale 2022 roku, ale największy wzrost na dużym rynku odnotował region Walencji, o 34%, a następnie Katalonia o 33%. Andaluzja osiągnęła skromne 13%. Największy spadek miał miejsce na Balearach (-19%), co było prawdopodobnie spowodowane brakiem nieruchomości na sprzedaż, wysokimi cenami, najwyższymi podatkami od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii oraz działaniami rządu regionalnego Balearów, aby zagraniczni inwestorzy czuli się tam niemile widziani.
Skąd tak duży wzrost popytu zagranicznego w 2022 roku?
Bez wątpienia pewne pozostałości stłumionego popytu z powodu pandemii przekształciły się w sprzedaż w 2022 roku, ale skala wzrostu sugeruje, że chodzi o coś więcej. Za dramatycznym wzrostem zagranicznego popytu na nieruchomości w Hiszpanii w ubiegłym roku kryją się inne czynniki, w tym niskie stopy procentowe oraz postrzegana przez międzynarodowych nabywców atrakcyjność hiszpańskich nieruchomości jako inwestycji w niespokojnych czasach.
Jakie są perspektywy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości w 2023?
Hiszpania pnie się w górę w rankingu krajów europejskich najatrakcyjniejszych dla inwestorów w 2023 roku, zajmując tam czwarte miejsce. Jest to wzrost o trzy miejsca w stosunku do poprzedniego roku, kiedy zajmowała siódme miejsce. Hiszpania ustępuje jedynie Wielkiej Brytanii, Niemcom i Francji. Madryt i Barcelona również poprawiają swoją pozycję, zajmując odpowiednio piąte i szóste miejsce w rankingu dziesięciu europejskich miast preferowanych do inwestowania, według najnowszego badania Investor Intentions Survey 2023 przygotowanego przez CBRE.
Tylko Hiszpania oraz Niemcy mają więcej niż jedno miasto w tym rankingu, co świadczy o dobrych prognozach hiszpańskiego sektora nieruchomości. Ponadto oba miasta awansują o pozycje w stosunku do roku poprzedniego. Madryt awansował z szóstego na piąte miejsce, podczas gdy Barcelona awansowała z dziewiątego na szóste miejsce.
Szczególnie aktywna jest południowa Europa, a kilka europejskich miast, w tym Madryt, Barcelona i Lizbona, należy do rynków, które wzbudzą największe zainteresowanie w 2023 roku.
Z badania wynika, że inwestorzy podtrzymują dobre perspektywy na rok 2023. Połowa z nich spodziewa się wzrostu lub utrzymania aktywności inwestycyjnej przez cały rok. Wśród głównych wyzwań, jakie wskazują, są obawy przed recesją, rozbieżne oczekiwania między kupującym a sprzedającym oraz zaostrzające się warunki kredytowe. Wysoka inflacja to także jedno z największych wyzwań dla inwestorów w 2023 roku.
Źródła: Spanish Property Insight, Idealista
Kontakt