Nieruchomości w Hiszpanii zajęte przez bank, na co należy zwrócić uwagę

Dlaczego nieruchomości zajęte przez bank kuszą i kto je kupuje?

Bo wydają się być atrakcyjne cenowo. Warto jednak zwrócić uwagę, że w większości są to nieruchomości, których nie udało się właścicielom sprzedać przed zajęciem przez bank, co stawia pod znakiem zapytania ich atrakcyjność rynkową. Banki najczęściej wystawiają nieruchomość po cenie odpowiadającej wartości kredytu, więc cena nieruchomości pochodzącej z przejęć bankowych może wynosić między 40 a 60% oryginalnej wartości. Tu pojawiają się dwa pytania: czy cena wyjściowa z okresu nieruchomościowej bańki w pierwszej dekadzie 21. wieku była adekwatna do walorów użytkowych nieruchomości i jaka jest realna wartość tej nieruchomości dzisiaj. 

Są dwie grupy inwestorów zainteresowanych hiszpańskimi nieruchomościami zajętymi przez bank:

1. Ludzie próbujący tanio kupić mieszkanie lub dom dla siebie.
2. Inwestorzy, którzy po kupieniu nieruchomości od banku zamierzają odsprzedać ją z zyskiem.

Obie grupy zasadniczo się różnią. O ile dla inwestora najistotniejsze jest, żeby nieruchomość była w dobrej lokalizacji i nikt w niej nie mieszkał (problem „okupas” to od jakiegoś czasu gorący temat w Hiszpanii), o tyle ktoś szukający mieszkania dla siebie będzie chciał je obejrzeć, sprawdzić stan techniczny, widok etc. 

Nieruchomości w Hiszpanii zajęte przez bank - możliwe trudności  

I tu mamy do pokonania pierwszą trudność, bo nieruchomości zajętych przez bank w Hiszpanii zwykle nie można odwiedzić przez podjęciem decyzji o kupnie. Bank informuje zainteresowanego o miejscu, osiedlu, ulicy, przy której się nieruchomość znajduje, podaje metraż, piętro i czasem pokazuje kilka zdjęć zrobionych z zewnątrz. Nie daje natomiast możliwości, żeby po prostu wejść i mieszkanie czy dom obejrzeć. To dla wielu osób przeszkoda nie do pokonania. 

Jeśli jednak uda się do mieszkania wejść, często widok (i zapach) są mało zachęcające. W Hiszpanii proces zajęcia nieruchomości przez bank trwa około dwóch lat. Jeżeli poprzedni właściciele wyprowadzili się w momencie otrzymania nakazu eksmisji, nieruchomość stała pusta przez cały ten czas, co kiepsko wpłynęło na jej stan techniczny. Często poprzedni właściciele mając świadomość, że będą musieli oddać mieszkanie bankowi, wynieśli z niej wszystko, co przedstawiało jakąkolwiek wartość (łącznie z gniazdkami). Wiele osób poszukujących domu czy mieszkania dla siebie na tym etapie rezygnuje z oferty banku. 

Może się też okazać, że poprzedni mieszkańcy jednak się nie wyprowadzili. Wtedy sprawa się komplikuje, bo obecne hiszpańskie prawo – jakkolwiek trudno w to uwierzyć – chroni dzikich lokatorów. Zanim nowy właściciel pozbędzie się ich zgodnie z literą prawa, mogą minąć miesiące. 

Fundusze inwestycyjne mają specjalne prawa

Inwestor zainteresowany szybką odsprzedażą jest dla banku klientem atrakcyjniejszym, szczególnie jeśli występuje w postaci dużego funduszu inwestycyjnego. Trzeba o tym pamiętać, jeżeli myśli się o zakupie nieruchomości zajętych przez hiszpańskie banki. 

Fundusze mają w bankach specjalne prawa, bo odkupują nieruchomości pakietami, nie interesuje ich detal. Taki fundusz dokona szczegółowego sprawdzenia stanu prawnego i technicznego zajętej przez bank nieruchomości, zorientuje się w potencjale jej lokalizacji, policzy wzrost wartości nieruchomości w czasie, po czym będzie z bankiem mocno negocjował. Jeśli uzyska atrakcyjną dla siebie cenę, odkupi na przykład połowę osiedla, którego deweloper – bankrut nie był w stanie dokończyć. Fundusz skończy budowę, często istotnie podnosząc standard osiedla, uruchomi swoją machinę marketingową i w ciągu kilku miesięcy sprzeda większość mieszkań z dużym zyskiem finalnym klientom.  

Takie transakcje zdarzały się często w trakcie kryzysu finansowego z 2010 roku. Nic nie wskazuje na to, żeby z podobnymi problemami mieli się zderzyć tutejsi deweloperzy budujący swoje projekty w czasie pandemii. Banki nie wstrzymują im finansowania, a potencjalni kupujący są, mimo obostrzeń pandemicznych, bardzo aktywni, więc biznes się kręci.

Finansowanie nieruchomości zajętej przez bank

Kręci się również dzięki stosunkowo tanim kredytom oraz groźbie ujemnych odsetek, która zawisła nad ludźmi trzymającymi pieniądze na lokatach bankowych. Inwestycja w hiszpańskie nieruchomości wydaje się w tej sytuacji bardzo rozsądnym rozwiązaniem, a te zajęte przez banki wydają się szczególnie atrakcyjne. 

Niestety nie wszystkie hiszpańskie banki chcą powtórnie finansować nieruchomości, które przejęły. Wolą tak zwanych klientów gotówkowych. Zdarza się też, że mimo dobrych chęci bank nie może sfinansować swojej własnej nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ zajęta nieruchomość sfinansowana przez dany bank kilka czy kilkanaście lat temu, teraz nie spełnia warunków koniecznych do jej powtórnego sfinansowania. Co się zmieniło? Najczęściej problemem są braki w dokumentacji lub zmiany w regulacjach prawnych lub / i urbanistycznych, które powodują, że nieruchomość stała się „nielegalna” i jako taka nie może być przez bank finansowana. Brzmi absurdalnie, ale to przykład z życia wzięty. 

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii zajętą przez bank?

Sposobów kupna nieruchomości zajętej przez bank jest kilka, ale wyróżnimy 3. 

Sposób numer 1 - dobry kontakt w banku 

Jeśli ma się dobry kontakt w banku, a dzięki niemu dostęp do informacji „top secret”, można przy pomocy adwokata lub pośrednika sprawdzić stan prawny nieruchomości. Tego kroku nigdy nie należy pomijać kierując się tokiem myślenia: „skoro bank raz udzielił kredytu na tę nieruchomość, to ona na pewno jest w porządku”. Już wiemy, że to nie jest oczywiste, więc dopiero po uzyskaniu zielonego światła od swojego prawnika lub pośrednika, możemy przystąpić do negocjacji ceny i ewentualnego finalizowania transakcji. 

Sposób numer 2 - aukcja

Drugi sposób to wzięcie udziału w aukcji. Należy mieć świadomość, że środowisko tzw. „subasteros” (aukcja to po hiszpańsku subasta) jest bardzo hermetyczne i nie będąc jednym z nich, niczego się tam nie wskóra. Subastero to specyficzny typ człowieka, nastawiony na zysk i grający wyłącznie na siebie. Jeśli jednak subasteros poczują się zagrożeni przez „nowego”, szybko zawiążą przeciwko niemu koalicję i będą tak licytować, że „nowy” prędzej czy później złoży broń. Miałam kiedyś okazję przeczytać napisaną przez jednego z subasteros książkę „Diario de un subastero” („Dziennik licytatora”). Pomijając jej wątpliwe walory językowe (czytałam rękopis przed redakcją, a książka nie doczekała się wydania), po tej lekturze straciłam ochotę na osobisty udział w aukcjach. 

Informacja dla osób, które ten temat interesuje: jakiś czas temu aukcje hiszpańskich nieruchomości zajętych przez bank przeniosły się do internetu, więc nie trzeba już wkradać się w łaski subastero, żeby brać w nich udział. 

Sposób numer 3 - agencje nieruchomości

Trzeci sposób oferują agencje obrotu nieruchomościami, które wystawiają na swoich stronach oferty nieruchomości hiszpańskich zajętych przez banki. Naturalnie są tu już tylko te oferty, które „wyszły” z banku, bo kolejność jest taka: kiedy bank przejmuje interesującą nieruchomość, najpierw szuka potencjalnego kupującego wśród swoich pracowników. Potem rozsyła tę ofertę swoim klientom i dopiero jeśli w obu tych grupach nie znajdzie się nikt zainteresowany, nieruchomość wychodzi na wolny rynek i trafia do agencji. 

Podsumowując: kupno nieruchomości w Hiszpanii zajętej przez bank zawsze powinno odbywać się pod okiem doświadczonego adwokata lub zaufanego pośrednika. Szczególnie, jeśli kupujący jest cudzoziemcem i nie mówi po hiszpańsku.