szukaj nieruchomości

Typ nieruchomości

Lokalizacja

Liczba sypialni

Cena od

Cena do

Nr referencyjny

Kontakt Oferta
Strona główna

you can live
where the others
only dream about…

+34 699 15 88 77 +34 673 73 42 11
16/09/2020

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii. Co warto wiedzieć?

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii
Inwestowanie w nieruchomości to zawsze kusząca propozycja. Wprawdzie COVID-19 na pewien czas zamroził rynek, ale teraz coraz więcej ekspertów jest zdania, że po okresie stagnacji nadszedł dobry czas na zakupy. Jeśli Tobie też chodzi po głowie pierwsza inwestycja w nieruchomości za granicą, mam dla Ciebie garść praktycznych informacji.

Wakacyjny wynajem apartamentu, długoterminowy wynajem domu, remont mieszkania i szybka sprzedaż z dużym zyskiem… - inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii to marzenie dla wielu obcokrajowców. W 2019 r. zagraniczni nabywcy nieruchomości stanowili tutaj aż 18,7 proc. Nawiasem mówiąc, najczęściej byli to Brytyjczycy. 

Jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, Hiszpania należy do najbardziej atrakcyjnych miejsc na świecie. Według wyliczeń stowarzyszenia AFIRE (Association of Foreign Investors in Real Estate), które zajmuje się międzynarodowymi inwestycjami w nieruchomości, kraj ten znajduje się na 4. miejscu wśród państw zapewniających najwyższy wzrostu kapitału. Wyżej znalazły się tylko Stany Zjednoczone, Brazylia i Chiny.     

Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii - sytuacja na rynku

Ostatnie lata były pod względem inwestycji dobre lub bardzo dobre, ale COVID-19 zmienił wiele. Lockdown musiał odbić się na sytuacji rynkowej.   

Według danych sekretarzy rejestrów gruntów i nieruchomości (Registradores.org), w drugim kwartale tego roku zanotowano blisko 50-procentowy spadek sprzedaży nieruchomości z udziałem zagranicznych nabywców (w porównaniu do tego samego okresu 2019 r.). Obcokrajowcy przeprowadzili 8,1 tys. transakcji, a po raz ostatni podobny wynik zanotowano w 2013 r. Wiele osób wstrzymało planowane inwestycje w nieruchomości, bo po prostu nie było wiadomo, jak zareaguje rynek.  

Ceny domów i mieszkań zaczęły spadać, a wielu inwestorów czekało na jak najlepszy moment do kupna. Według niektórych ekspertów, ten czas właśnie nadszedł. Zdaniem Miguela Laborde, partnera w firmie Laborde Marcet, inwestorzy powinni kupować nieruchomości już teraz. - Jest tak, ponieważ ożywienie będzie miało kształt litery U, a ceny nie będą dalej spadać - cytuje go portal Idealista.com.

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii

Cel inwestowania w nieruchomości

Nie każdy kupuje mieszkanie czy dom w Hiszpanii tylko dla siebie. Wiele osób chce na tym zarabiać, ale warto pamiętać, że inwestycje w nieruchomości za granicą mogą mieć wiele twarzy. Zasadniczo można wyszczególnić trzy główne rodzaje inwestycji: 

  • Wynajem - wakacyjny, długoterminowy lub komercyjny. Zaletą tego rozwiązania jest oczywiście to, że masz stały tygodniowy / miesięczny dochód. A jeśli jest to wynajem typowo turystyczny, poza sezonem możesz mieć nieruchomość dla siebie (więcej o wynajmie w dalszej części tekstu);    
  • House flipping - zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie, wyremontowanie jej i szybka sprzedaż. Jeśli masz szczęście i trzymasz rękę na pulsie, zysk może być bardzo wysoki;    
  • Lokata kapitału - cóż, oprocentowanie lokat bankowych drastycznie spada i inwestycja w nieruchomości może być zdecydowanie lepszym sposobem na wzrost oszczędności.

Oczywiście to od celu inwestycyjnego zależy, jakiego typu nieruchomości będziesz szukać i jakie lokalizacje będziesz brać pod uwagę. Jeśli stawiasz na wynajem wakacyjny w Hiszpanii, powinieneś rozejrzeć się w miejscach turystycznych typu Costa del Sol, Costa Blanca czy Costa Brava. Natomiast jeśli chcesz szybko sprzedać mieszkanie z zyskiem, lepsza może okazać się inwestycja w Madrycie, Barcelonie, Walencji czy Sewilli, gdzie rynek jest z reguły bardziej dynamiczny.

Banki w Hiszpanii lubią obcokrajowców 

Inwestowanie w nieruchomości za granicą często oczywiście wiąże z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jak wygląda obecnie sytuacja w tej kwestii?   

Hiszpańskie banki tylko do końca maja odebrały 300 tys. wniosków o opóźnienie spłaty kredytów hipotecznych z powodu kryzysu pandemicznego. Mimo to, sektor bankowy w dalszym ciągu zapewnia finansowanie inwestycji. To dobra wiadomość, chociaż oczywiście część banków zaostrzyła kryteria przyznawania kredytów.    

W internecie często przewija się pytanie, czy obcokrajowiec może mieć problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego w Hiszpanii. Uspokajam: w ostatnich latach tutejsze banki coraz bardziej otwierały się na cudzoziemców, dlatego otrzymanie kredytu z reguły nie jest kłopotem. O ile oczywiście spełnia się określone warunki. 

Większość banków nie ma ograniczeń kredytowych w związku z narodowością, chociaż warto wiedzieć, że od osoby niebędącej rezydentem bank może wymagać wyższego wkładu własnego. Rezydenci w Hiszpanii mogą pożyczać nawet 80 proc. szacowanej wartości nieruchomości, podczas gdy nierezydenci średnio 60 – 70 proc. Chociaż jak zwykle w takich przypadkach wszystko zależy od sytuacji finansowej klienta, rodzaju hipoteki i oferty konkretnego banku.

Wynajem wakacyjny to dobra inwestycja w nieruchomość

Wróćmy jeszcze na chwilę do wynajmu nieruchomości, ponieważ wielu inwestorów właśnie w tym celu kupuje domy lub mieszkania. Generalnie można wyszczególnić trzy rodzaje wynajmu: wakacyjny – krótkoterminowy (dni, tygodnie), tymczasowy (kilka miesięcy) i tradycyjny – długoterminowy (zwykle od roku w górę). 

Nietrudno zgadnąć, że najbardziej opłacalny jest wynajem wakacyjny. Jeśli posiadasz nieruchomość na przykład na prestiżowym wybrzeżu, w kilka tygodni możesz uzyskać dochód, który pokryje kilkumiesięczne koszty utrzymania i jeszcze zasili Twoje konto. Warunek – musi to być popularna wśród turystów lokalizacja. Najlepszym regionem pod tym względem jest Andaluzja. Według danych serwisu Fotocasa.es, znajduje się tam najwięcej wakacyjnych nieruchomości – 26 proc. spośród wszystkich hiszpańskich.  

Taka forma wynajmu – o czym wiele razy wspominałam już na blogu – wymaga posiadania specjalnej licencji turystycznej zatwierdzonej przez wspólnotę autonomiczną. Licencji nie muszą mieć jedynie inwestorzy, którzy wynajmują nieruchomość tej samej osobie dłużej niż dwa miesiące.   

Średnie ceny wynajmu w Hiszpanii

Jeśli interesuje Cię inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii, warto prześledzić też ceny wynajmu. Według danych z 10. września, średnia miesięczna stawka za wynajem wynosiła w tym kraju 1311 euro

Oczywiście to tylko średnia i w niektórych atrakcyjnych miastach ceny są znacznie wyższe. Mimo to warto rzucić okiem na średnie stawki, ponieważ pokazują one, które lokalizacje są teoretycznie najtańsze, a które najdroższe:

  • Galicja – 463 euro miesięcznie (wszystkie dane według analiz serwisu SpainHouses)
  • Kastylia – 650 euro
  • Aragonia – 734 euro 
  • Murcia – 791 euro 
  • Asturia – 850 euro 
  • Nawarra – 962 euro 
  • Wyspy Kanaryjskie – 990 euro
  • Kantabria – 1059 euro 
  • Walencja – 1096 euro 
  • Andaluzja – 1366 euro 
  • Madryt – 1382 euro 
  • Kraj Basków – 1412 euro 
  • Katalonia – 1778 euro 
  • Baleary – 2480 euro 

Tak jak wspomniałam, są to stawki średnie, do których trzeba podchodzić z pewnym dystansem. 

Inwestycja w nieruchomości musi być rentowna

Nawet najbardziej atrakcyjna cena mieszkania nie oznacza jeszcze dobrego interesu. Przy wyborze nieruchomości pod inwestycję kluczowe jest bowiem oszacowanie jej rentowności.

Na rentowność składają się koszty związane z trzema etapami inwestycji. Pierwszy to oczywiście cena mieszkania i wszystkie koszty związane z przeprowadzeniem transakcji (m.in. notariusz, rzeczoznawca, koszty zaciągnięcia kredytu, podatki ITP lub IVA, rejestr nieruchomości). Drugi to ewentualny remont i wyposażenie. Trzeci – wszystkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu, który wynajmujesz, czyli np. czynsz, sprzątanie, media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie. To wszystko trzeba policzyć. 

Pod uwagę należy wziąć również późniejszy podatek dochodowy. Przykładem takiego może być podatek od zysków kapitałowych, jeśli kupiłeś nieruchomość z myślą o jej szybkiej sprzedaży. W Hiszpanii wynosi on od 19 do 23 proc. Jeśli więc na przykład kupisz mieszkanie za 150 tys. euro, a sprzedaż je za 250 tys., podatek zostanie naliczony od kwoty 100 tys. 

Trzeba też pamiętać o podatku dochodowym IRNR – raz w roku muszą go płacić inwestorzy, którzy nie są rezydentami w Hiszpanii. Oczywiście inną stawkę zapłaci właściciel, który wynajmuje mieszkanie lub dom i na tym zarabia, a inną ktoś, kto trzyma nieruchomość tylko na własny użytek.

Z kolei po stronie plusów, oprócz pieniędzy ze sprzedaży czy wynajmu, możesz zapisać rozmaite ulgi podatkowe. Warto tutaj zasięgnąć porady prawnej, bo pole manewru jest dość szerokie. Osoba niebędąca rezydentem w Hiszpanii, ale będąca obywatelem Unii Europejskiej, może odliczyć sobie od podatku chociażby takie pozycje jak faktury za media (prąd, woda, gaz, internet), sprzątanie czy wydatki na reklamę.

Pomożemy Ci zarobić na wynajmie 

Oferta Dream Property to przede wszystkim sprzedaż, ale zajmujemy się też wynajmem nieruchomości na Costa del Sol. 

Często pomagamy klientom, którzy kupili wymarzone nieruchomości, a korzystają z nich na przykład tylko kilka miesięcy w roku. Naszym zadaniem jest, aby ich domy czy mieszkania zarabiały podczas ich nieobecności. Inwestycje w nieruchomości muszą przecież procentować.  

Jak to robimy? To proste: jeśli masz nieruchomość w Hiszpanii i chcesz ją wynajmować, podpisujemy odpowiednią umowę, zamieszczamy ogłoszenie na naszej stronie i portalach zewnętrznych, a potem w Twoim imieniu opiekujemy się najemcami. Stworzyłyśmy specjalny zespół, który bierze na siebie takie sprawy organizacyjne jak transfer z lotniska, wynajem auta, zorganizowanie dodatkowego sprzątania, czy też pomoc w rezerwacji biletów na rozmaite wydarzenia. Jesteśmy też prywatnym „telefonem alarmowym”, w razie gdyby Twój klient miał nagły problem, z którym nie może sobie poradzić. 

Jeśli chcesz zobaczyć, jak prezentujemy oferty takich nieruchomości w Marbelli, Puerto Banus, Esteponie czy Benalmadenie, zapraszam TUTAJ.