Regulacje prawne wynajmu nieruchomości w najpopularniejszych regionach Hiszpanii w 2023 roku

Nieruchomości jako lokata kapitału to rozwiązanie, które nie traci na popularności. Te zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach są szczególnie interesujące nie tylko dla wytrawnych inwestorów, ale także dla wszystkich, którzy chcą kupić nieruchomość wakacyjną na własny użytek, a przy okazji generować z niej dodatkowy dochód.

W ostatnim czasie takim łakomym kąskiem stały się nieruchomości w Hiszpanii. Wielu Polaków podejmuje decyzję o ich zakupie z myślą o ich wynajmie przez większą część roku. Nie można ich jednak wynająć ot tak. By wynająć dom lub mieszkanie w Hiszpanii należy dopełnić szeregu formalności wynikających z przepisów prawnych regulujących najem. 

Jeśli nie zamierzasz przebywać w nieruchomości, możesz wynająć ją na dłuższy czas. O najmie długoterminowym pisałam już nieco szerzej na blogu -> Bezpieczny i zyskowny wynajem nieruchomości w Hiszpanii

Jeśli zamierzasz jednak korzystać z nieruchomości np. w czasie urlopu, a przez resztę czasu udostępniać ją w celach turystycznych, dotyczyć Cię będą przepisy prawne regulujące najem krótkoterminowy w Hiszpanii.

O czym należy pamiętać chcąc wynająć nieruchomość w Hiszpanii w 2023 roku? 

Skupmy się na najważniejszych pytaniach, które często zadają potencjalni wynajmujący:

Czy każda nieruchomość może zostać wynajęta?

Nieruchomości, które można wynajmować, muszą:

• mieć pozwolenie na użytkowanie (licencia de primera ocupacion),
• spełniać wymagania dotyczące nieruchomości do użytku turystycznego (requisitos de las viviendas de uso turistico), czyli być odpowiednio wyposażone i mieć konkretne określone przepisami udogodnienia,
• mieć licencję turystyczną (licencia turistica). 

Pamiętaj! Numer licencji ze specjalnym kodem przypisanym do lokalizacji i nieruchomości muszą być umieszczone w widocznym miejscu w samej nieruchomości, a także ujawnione we wszystkich ofertach najmu danego domu czy mieszkania.

Czy trzeba zarejestrować działalność gospodarczą, by legalnie wynajmować mieszkanie w Hiszpanii?

To zależy od tego, iloma nieruchomościami dysponujesz. Jeśli chcesz wynajmować swoje mieszkanie, które masz także na własny użytek lub przeznaczasz pod wynajem mniej niż 5 nieruchomości, to jako osoba prywatna możesz je wynajmować bez zakładania firmy. Jednak jeśli nieruchomości masz więcej niż 5 – konieczne jest zarejestrowanie przedsiębiorstwa turystycznego.

Czy należy meldować gości podczas ich pobytu w wynajmowanej nieruchomości?

Obowiązkiem właściciela nieruchomości jest zarejestrowanie zarówno najemcy, jak i pozostałych osób, które będą przebywać w nieruchomości na posterunku policji odpowiednim ze względu na lokalizację nieruchomości w terminie 24 godzin od początku pobytu. 
Więcej informacji znajdziesz tutaj: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-13865#cu

– Należy pamiętać o tym, że choć istnieją ogólne zasady dotyczące wynajmu mieszkań w Hiszpanii, to poszczególne regiony mają autonomię w ustanawianiu własnych obowiązujących przepisów czy ograniczeń. Lokalne prawa mogą się więc różnić w zależności od regionu – mówi Agnieszka Lech, opiekun wynajmów w Dream Property Marbella. – Największe restrykcje dotyczące wynajmu prywatnych domów i mieszkań wprowadzają miasta o wyjątkowo dużym ruchu turystycznym, oblegane przez podróżnych z całego świata. Regulacje są odpowiedzią na potrzebę pogodzenia turystycznej bazy noclegowej ze zrównoważonym modelem urbanistycznym, opartym na zagwarantowaniu podstawowych praw mieszkańców i poprawie jakości ich życia, a także unormowania wysokości czynszów – wyjaśnia.

Przepisy prawne regulujące wynajem nieruchomości na Costa Blanca

Prawo wynajmu na Costa Blanca w 2023 roku nie jest tak rygorystyczne jak w innych popularnych regionach Hiszpanii. Choć szczególnie w sezonie wakacyjnym Benidorm, Alicante czy Calpe notują duży ruch turystyczny, z pewnością nie jest on tak intensywny jak w Madrycie czy Barcelonie. 

Jakie przepisy dotyczące wynajmu obowiązują na Costa Blanca?

By legalnie wynajmować mieszkanie na Costa Blanca i czerpać z tego dochód, należy mieć licencję turystyczną, a o tę jest tu z pewnością łatwiej niż w innych obleganych przez turystów miastach. 
Pamiętaj! By uzyskać licencję turystyczną, wniosek możesz złożyć online. Licencja na wynajem jest powiązana z danymi osobowymi właściciela, dlatego nie można jej przenieść w przypadku sprzedaży domu.

Przepisy prawne regulujące wynajem nieruchomości na Costa del Sol

Na Costa del Sol obowiązują przepisy prawne ustanowione przez wspólnotę autonomiczną Andaluzji.  
Stanowią one, że by móc wynajmować nieruchomość na Costa del Sol, należy uzyskać wpis do rejestru turystycznego Andaluzji. Zarejestrowanie nieruchomości jest bezpłatne.
Mieszkanie lub dom do wynajęcia na Costa del Sol można udostępniać na pokoje, a właściciel może mieszkać w nieruchomości.

Pamiętaj! Dom do wynajmu może mieć nie więcej niż 15 łóżek, a w jednym pokoju mogą być zakwaterowane maksymalnie 4 osoby.

Jakie warunki musi spełnić nieruchomość do wynajmu na Costa del Sol w 2023?

Nieruchomości przeznaczone na cele turystyczne na Costa del Sol powinny:

• mieć pozwolenie na użytkowanie i spełniać wymogi techniczne,
• mieć zaciemniane okna w sypialniach,
• mieć klimatyzację i ogrzewanie,
• być umeblowane i wyposażone odpowiednio do liczby dostępnych miejsc,
• być wyposażone w apteczkę pierwszej pomocy,
• być wyposażone w pościel i ręczniki,
• udostępniać informacje o punktach usługowych, medycznych, terenach rekreacyjnych i obiektach turystycznych, komunikacji miejskiej czy restauracjach w okolicy,
• być sprzątane przed zakwaterowaniem gości i po nim,
• udostępniać numer telefonu do osoby odpowiedzialnej za rozwiązywanie wszelkich problemów związanych z nieruchomością,
• udostępniać gościom księgę skarg i zażaleń.

Tak jak w innych regionach, w ciągu 24 godzin od rozpoczęcia zakwaterowania każdego podróżnego powyżej 16. roku życia, właściciel lokalu musi zarejestrować go online lub osobiście na odpowiednim posterunku policji.

Więcej informacji na temat przepisów prawnych regulujących wynajem w Andaluzji znajdziesz tutaj: https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismoculturaydeporte/areas/turismo/registro-turismo/paginas/faq-viviendas-turismo.html

Przepisy prawne regulujące wynajem nieruchomości na Majorce od lutego 2022

Na Majorce nie będą już wydawane licencje na wynajem wakacyjny. Ci, którzy kupią nieruchomość, która ma już licencję na wynajem wakacyjny, będą mogli nadal z niej korzystać.

Ekspansja wynajmu wakacyjnego na Majorce i sąsiednich wyspach została zatrzymana. Rząd Balearów zamroził tzw. „house sharing”. Do 2026 r. rząd nie będzie udzielał nowych zezwoleń na kwatery wakacyjne ani nie będzie mógł zwiększać liczby miejsc noclegowych w hotelach. Jest to określone w dodatkowym przepisie ustawy o turystyce na Balearach, zatwierdzonej pilnym dekretem.

Na Majorce, Ibizie i Formenterze w tym i przyszłym roku mogłoby powstać około 20 000 nowych miejsc noclegowych. Minorka reguluje przydział w ramach planu regionalnego wyspy, ale moratorium również tam obowiązuje.

Do tej pory ci, którzy chcieli zajmować się wynajmem wakacyjnym, musieli uzyskać licencję turystyczną i wykupić odpowiednią liczbę miejsc. To już nie jest możliwe. Władze nie przyjmują już nowych wniosków. Wnioski o licencję na wynajem złożone do dnia opublikowania uchwały w Dzienniku Urzędowym Balearów w dniu 11 lutego 2022 r. są nadal rozpatrywane.

Pamiętaj! Jeśli dom z licencją na wynajem wakacyjny zostanie sprzedany, nowy właściciel będzie mógł nadal z tej licencji korzystać.

Właściciel może jednak stracić licencję, jeśli nie przestrzega prawa. Na przykład licencje wydane na wynajem budynków mieszkalnych i na 60 dni muszą być odnawiane co pięć lat. W takim przypadku trzeba ponownie uiścić opłaty za miejsca noclegowe. Ci, którzy otrzymali licencję na wynajem według starych przepisów (przed 2017 r.), będą musieli aplikować o nią ponownie.
W przypadku licencji na wynajem wydanych przed 2017 r. obowiązuje trzyletni okres nieużytkowania. Jeśli stwierdzi się, że nieruchomość była wynajmowana turystom w tym okresie, licencja wygasa.

Przepisy prawne regulujące wynajem nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich

Mieszkanie lub dom przeznaczone pod wynajem krótkoterminowy muszą zostać wpisane do Ogólnego Rejestru Turystycznego Wspólnoty Autonomicznej Wysp Kanaryjskich.
Według niego domy wakacyjne to umeblowane i wyposażone domy wprowadzane do obrotu lub promowane dla czasowego i całościowego przekazania ich osobom trzecim w celach wypoczynkowych, za opłatą.

Jakie warunki musi spełnić nieruchomość pod wynajem na Wyspach Kanaryjskich w 2023 roku?

Nieruchomości pod wynajem na Wyspach Kanaryjskich powinny być przygotowane tak, by nadawały się do natychmiastowego korzystania z nich i wyposażone m.in. w:

• wewnętrzny zamek bezpieczeństwa na drzwiach wejściowych,
• apteczkę pierwszej pomocy.

W sypialniach:

• łóżka podwójne lub pojedyncze o określonych wymiarach,
• oświetlenie do czytania przy każdym łóżku,
• system zaciemnienia każdej sypialni, 
• komplety pościeli odpowiadające liczbie zakwaterowanych gości.

W łazience:

• lustro,
• suszarka,
• uchwyt na papier toaletowy,
• wieszaki na ręczniki, 
• system zapobiegający wydostawaniu się wody z wanny lub brodzika,
• ręczniki dla każdego użytkownika.

W kuchni:

• piekarnik lub kuchenka mikrofalowa,
• ekspres do kawy,
• naczynia stołowe, sztućce i szkło w odpowiedniej ilości,
• przybory kuchenne do przygotowywania i spożywania żywności,
• żelazko i deska do prasowania.

W domu przeznaczonym na cele turystyczne można zakwaterować tylko taką liczbę osób, która odpowiada pojemności mieszkaniowej określanej według liczby sypialni i miejsc, zgodnie z danymi zawartymi w zezwoleniu.
Właściciele lokali mieszkalnych są obowiązani przesyłać informacje dotyczące zakwaterowania turystów do posterunków policji.

Pamiętaj! Osoby, które posiadają nieruchomość na Wyspach Kanaryjskich niestanowiącą stałego miejsca ich zamieszkania, bez względu na to czy są rezydentami czy nierezydentami, muszą zapłacić podatek od hipotetycznej ceny wynajmu. To opłata wymagana bez względu na to, czy właściciel faktycznie wynajmuje nieruchomość i na tym zarabia, czy stoi ona nieużywana.

Więcej informacji na temat przepisów prawnych regulujących wynajem na terytorium Wspólnoty Autonomicznej Wysp Kanaryjskich znajdziesz tutaj: http://www.gobiernodecanarias.org/boc/2015/101/001.html

Przepisy prawne regulujące wynajem nieruchomości w Madrycie

Za domy do użytku turystycznego, które mogą być w całości przekazane przez ich właściciela osobom trzecim w celach turystycznych za opłatą, uważa się mieszkania, apartamenty lub domy, umeblowane i wyposażone, wprowadzane do obrotu i promowane na portalach ofert turystycznych. Jednym z charakterystycznych wymogów, jaki dodatkowo obowiązuje w Madrycie, jest konieczność udostępniania gościom darmowego WiFi w nieruchomości na wynajem.

W celu unormowania zjawiska turystycznego najmu krótkoterminowego Madryt wprowadził limit dni, w których można wynajmować kwatery prywatne. 

Jakie regulacje dotyczące wynajmu są w Madrycie w 2023 roku?

Mieszkania czy domy prywatne w Madrycie mogą być wynajmowane przez właścicieli przez okres nie dłuższy niż 90 dni w roku bez zezwolenia. Wydłużenie tego okresu wymaga wystąpienia o zezwolenie. Wynajem turystyczny może trwać minimum 5 dni.

Pamiętaj! Miasto zdecydowało, że wynajmowi turystycznemu mogą podlegać wyłącznie nieruchomości jako całość, z osobnym wejściem. Oznacza to, że wynajem nieruchomości w Madrycie na pokoje nie jest możliwy. 

Więcej informacji na temat przepisów prawnych regulujących wynajem w Madrycie znajdziesz tutaj: https://sede.comunidad.madrid/comunicaciones-declaraciones/inicio-actividad-sector-turistico

Przepisy prawne regulujące wynajem nieruchomości w Barcelonie

Prawo wynajmu w Barcelonie jest związane z przepisami regulującymi najem mieszkań i domów w Katalonii. O tych przepisach więcej przeczytasz tutaj. 

Pod względem terytorialnym Katalonia jest zróżnicowanym terytorium z dużymi metropoliami, a także z małymi i średnimi gminami, z których wszystkie mają swoje interesy gospodarcze, społeczne i turystyczne. W szczególnym położeniu jest Barcelona, która prawo wynajmu krótkoterminowego traktuje bardzo rygorystycznie. 

By wynajmować nieruchomości w Barcelonie ich właściciele muszą wystąpić na drodze administracyjnej o nadanie licencji na wynajem. Mieszkania czy domu nie mogą jednak wynajmować przez czas dłuższy niż 120 dni w roku. 

Jakie regulacje dotyczące wynajmu są w Barcelonie w 2023 roku?

W związku z rosnącym napływem turystów Barcelona wprowadziła zasady, które określa  Specjalny Plan Rozwoju Miast dla Zakwaterowania Turystycznego (PEUAT). Ten plan tworzy ramy regulacyjne do zarządzania bazą noclegową w Barcelonie obejmującą wszystkie obiekty hotelowe, obiekty noclegowe dla turystów, apartamenty turystyczne, hostele i domy uniwersyteckie.

Biorąc pod uwagę, że Barcelona ma obszary o większym natężeniu ruchu turystycznego niż inne, PEUAT dzieli ją na strefy: 

• Strefa 1 – odnosi się do części miasta o największej koncentracji turystów. 50% wszystkich łóżek hotelowych w Barcelonie jest skoncentrowanych na tym obszarze, w związku z tym udzielanie zezwoleń na zakwaterowanie turystyczne zostało tu ograniczone.
• Strefa 2 – graniczy z obszarem o największej koncentracji turystów. Tutaj w przypadku likwidacji miejsc noclegowych możliwe jest wdrożenie nowych, ale tylko w takiej samej liczbie miejsc do zakwaterowania.
• Strefa 3 – obejmuje resztę terytorium, która jest oddalona od obszarów zainteresowań turystów. Dopuszcza się tutaj rejestrowanie mieszkań czy domów na wynajem wakacyjny pod warunkiem nieprzekraczania maksymalnego zagęszczenia miejsc ustalonego dla każdego obszaru.

Pamiętaj! W mieście obowiązuje podatek turystyczny doliczany do ceny noclegu. Wynajem mieszkania w Barcelonie w 2023 roku będzie jeszcze droższy – od 1 kwietnia podniesiona zostanie stawka dobowa z 4 na 5 euro, z czego 2,75 euro trafi na konto miasta. Wiadomo już również, że 1 kwietnia 2024 roku wejdą w życie kolejne podwyżki.

Hiszpania ma wymagające i różnorodne regulacje jeśli chodzi o najem krótkoterminowy. Każdego roku przyciąga jednak miliony turystów, którzy potrzebują zakwaterowania. Jeśli więc zainwestujesz w odpowiednim regionie Hiszpanii i zastosujesz się do obowiązującego prawa dotyczącego wynajmu wakacyjnego, możesz liczyć na zyski.