Sytuacja na rynku nieruchomości w Hiszpanii w 1 kwartale 2019 roku

Spodziewane spowolnienie wzrostu cen nieruchomości w Hiszpanii

W tabeli powyżej znajdziecie 6 najpopularniejszych wskaźników dotyczących ruchu cen nieruchomości w Hiszpanii w 1 kwartale 2019 roku.

Wskaźniki te pochodzą od najbardziej rzetelnych i opiniotwórczych instytucji hiszpańskich działających na rynku nieruchomości. Dane liczbowe pokazują ostatnie zmiany procentowe rok do roku.

• Stowarzyszenie Notariuszy Hiszpańskich: + 0,7% w lutym
• Tinsa, wskaźnik oparty na wycenach nieruchomości przeprowadzonych przez firmę: + 4,1% w lutym
• idealista.com (najbardziej znany portal nieruchomościowy w Hiszpanii), wskaźnik wzrostu cen ofert z rynku wtórnego: + 6% w marcu.

Te krajowe wskaźniki, ponieważ mocno zgeneralizowane, nie mówią nam wiele o lokalnych rynkach, dają natomiast pewne pojęcie o tym, gdzie jesteśmy w cyklu rynku nieruchomości. Wszystkie indeksy zaktualizowane w pierwszym kwartale wskazują na spowolnienie wzrostu cen nieruchomości, czego należało się spodziewać po zapowiedziach, które pojawiły się w roku 2018.

Spowolnienie to następuje jednak w bardzo różnym tempie w różnych rejonach. Jasno pokazuje to indeks cen nieruchomości opublikowany przez Tinsa na podstawie wycen przeprowadzonych przez tę firmę w 1 kwartale 2019 roku. Tabela poniżej pokazuje zmiany cen nieruchomości w dużych miastach (głównie w Barcelonie i Madrycie) o 7,2% w lutym, na wybrzeżu Morza Śródziemnego o 2,9%, a na Balearach i Wyspach Kanaryjskich zaledwie o 0,3%.

Poniżej informacje o rynku nieruchomości w poszczególnych rejonach zebrane na podstawie raportów od pośredników i rzeczoznawców.

Marbella

• Popyt utrzymuje się, a nazwa przyciąga wielu inwestorów z grubym portfelem.
• Poprawiło się tempo przyznawania pozwoleń na budowę, więc rośnie liczba nowych projektów deweloperskich.
• Ze względu na ograniczenia terytorialne i ciągły popyt ceny w najlepszych lokalizacjach rosną. Trzeba wziąć pod uwagę, że spora część oferowanych nieruchomości jest wiekowa, a to odbija się na zużyciu energii i ogólnym komforcie. Ponieważ wybrzeże było zabudowywane najwcześniej, wiek oferowanych nieruchomości może być wkrótce coraz większym problemem na całym wybrzeżu.
• Marbella jest znana na całym świecie jako jet-set spot, co kreuje popyt i naturalnie podwyższa poziom cen.

Estepona i Benahavís

• To rynek zdecydowanie idący do góry. Kupujący są dobrze poinformowani i mocno negocjują, ale sprzedawcy są bardziej pewni siebie i nie oddają nieruchomości za bezcen.
• Nowe nieruchomości w dobrych lokalizacjach sprzedają się natychmiast po rozpoczęciu budowy. W zakupach przodują klienci ze Skandynawii, Holandii i Belgii, niewielkie jest natomiast zainteresowanie ze strony Hiszpanów. Europejczyków z północy przyciągają nowoczesne technologie budowlane i wykończenia, a co za tym idzie niższe koszty eksploatacji, a także duże tarasy umożliwiające „życie na świeżym powietrzu”.
• Rynek wynajmów, zwłaszcza krótkoterminowych, jest tu również bardzo aktywny, a to z kolei często prowadzi do przemiany najemców w potencjalnych kupców. 

Mijas, Fuengirola i Benalmádena

• Tu – po doskonałym zeszłym roku – widać brak dobrego nowego produktu na rynku. Spowolnienie tempa przyznawania pozwoleń na budowę również tej sytuacji nie poprawia.
• Sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego również zwolniła, a powodem spadku cen może być fakt, że sprzedający byli nierealistyczni w swoich oczekiwaniach.
• Kupujący pochodzą głównie z Francji, Portugalii, Wielkiej Brytanii, USA.

San Roque, Sotogrande i okolice

• W nieruchomościach z wyższej półki ruch jest niewielki, ponieważ większość inwestorów chce sprawdzić jak Brexit wpłynie na Gibraltar i okolice. 
• Występuje tzw. stłumiony popyt, który powinien zniknąć wraz z niepewnością dotyczącą Brexitu.
• Alcaidesa jest dobrym rynkiem wynajmu długoterminowego dla osób pracujących na Gibraltarze, zwłaszcza że Gibraltar odnotowuje wzrosty cen nieruchomości.
• Do Alcaidesa przyjeżdżają również poszukiwacze mieszkań wakacyjnych, wśród nich golfiści, którzy łącząc przyjemne z pożytecznym pojawiają się zimą, gdy północnoeuropejskie pola golfowe są zamknięte. 
• Poziom cen jest na ogół znacznie niższy od cen w Sotogrande.

Casares, Gaucín i Manilva

• Tu sprzedają się głównie nieruchomości z dobrymi widokami, zwłaszcza te z widokami na morze. 
• Dobre ceny osiągają nieruchomości w Casares od strony Estepony, gdzie zauważa się nawet niedobór nieruchomości do sprzedaży. Natomiast ceny po drugiej stronie góry i w kierunku Gaucín mocno spadają.

Costa del Sol – część wschodnia i nieruchomości położone dalej od wybrzeża

• Ten rynek nadal rośnie dzięki stałemu napływowi potencjalnych nabywców.
• Jest tu stosunkowo niewiele nowych projektów przeznaczonych dla inwestorów zagranicznych.
• Dużą słabością rynku w tej lokalizacji jest bardzo wolne tempo przeprowadzania spraw administracyjnych (np. wydawania pozwoleń na budowę).

Almería, Murcia i Alicante 

• Przejeżdżając wystarczy policzyć dźwigi, które są dosłownie wszędzie, żeby wyrobić sobie opinię o sytuacji na rynku nieruchomości w tej okolicy. 
• Mimo to wzrost cen przyhamował, dzieje się to prawdopodobnie z powodu niepewności związanej z Brexit, a co z tym idzie wahań kursu brytyjskiej waluty. 
• Kupujący pochodzą z różnych krajów.

Costa Blanca Północ

• Ten rynek podzielony jest na sektory, podyktowane ich położeniem geograficznym. 
• Nieruchomości w głębi lądu sprzedają się powoli i pozostają mocno w tyle za wybrzeżem.
• Denia, na północ od góry Montgo, ma stabilne ceny w pobliżu wybrzeża, natomiast gdy odsuniemy się od morza w głąb lądu i w górę, ceny będą niższe. 
• Po południowej stronie góry Montgo, w miejscowościach typu Javea, Moraira i aż do Calpe na południowym wybrzeżu, ceny są znacznie wyższe. Nacisk kładzie się tam na luksus i wiele działek zabudowuje się nowoczesnymi willami.
• Hiszpańskie banki aktywnie współpracują z deweloperami i w niektórych przypadkach wydają się być bezpośrednio zaangażowane w ich projekty.
• Obecnie głównym celem jest rynek niemiecki.

Baleary – Ibiza

• Ceny nieruchomości stabilnie rosną.
• Zakazy zabudowywania gruntów rustykalnych i leśnych sprawiają, że wzrasta wartość istniejących nieruchomości, szczególnie jeśli są w pełni legalne. Niestety wiele z nich nie jest, przez co trudno je sprzedać.
• Pod wynajem częściej kupowane są wille niż mieszkania.
• Apartamenty muszą mieć widok na morze, aby były atrakcyjne.
• Chętnie kupują tu Belgowie, Skandynawowie i, co ciekawe, Islandczycy.

Podsumowując:

• Nadal widać obawy co do skutków Brexitu, zarówno dla Wielkiej Brytanii jak i dla całej Unii Europejskiej, ale wielu inwestorów działa nieprzerwanie z nadzieją, że będą w stanie poradzić sobie ze skutkami decyzji, które zapadną.
• Zmiany w prawie dotyczącym wynajmu długoterminowego są znaczące i będą miały wpływ zarówno na kupujących, jak i na kredytodawców. Zmiany te w połączeniu z ograniczeniami wprowadzonymi w wielu prowincjach dla wynajmu krótkoterminowego mogą niekorzystnie wpłynąć na decyzje inwestorów zamierzających wykorzystać dochód z wynajmu jako sposób na spłatę kredytu hipotecznego i znacząco obniżyć ich siłę nabywczą.
• Mimo tych zmian ogólna sytuacja na rynku nieruchomości Hiszpania napawa optymizmem. Stabilny wzrost cen nieruchomości, mnóstwo nowych projektów deweloperskich, coraz aktywniej wspomagające deweloperów i kupujących banki, fundusze inwestycyjne coraz mocniej angażujące swoje środki w rynek – to wszystko pozwala myśleć, że mamy przed sobą kolejny dobry rok. 

[źródła: Spanish Property Insight, Tinsa, Idealista.com]