Czy trzeba się obawiać okupas? Nie, jeśli dokonasz właściwego wyboru nieruchomości

Kim są ocupas?

Określenie ocupas (w spolszczonej wersji najczęściej pojawia się jako „okupas”), oznacza tzw. dzikich lokatorów. Są to osoby bezprawnie zajmujące mieszkania lub domy, które są czasowo lub stale opuszczone. 

Od razu chciałabym podkreślić fakt, który często umyka w internetowej dyskusji o ocupas: dzicy lokatorzy najczęściej nie zajmują nieruchomości prywatnych, tylko te, których właścicielami są banki lub duże firmy (np. fundusze inwestycyjne). 

Mówimy więc w większości o domach, które stoją puste od wielu miesięcy, ponieważ bank (po przejęciu ich od niespłacających kredytów właścicieli) nie sprzedaje ich, ani nie wynajmuje. Takich nieruchomości w Hiszpanii nie brakuje. Owszem, zdarzają się przypadki, że dzicy lokatorzy zajmują nieruchomość podczas nieobecności prywatnych właścicieli, ale są to rzadziej spotykane sytuacje. Ocupas są zwykle dobrze poinformowani o stanie prawnym danej nieruchomości i znacznie bezpieczniejszą dla nich opcją jest zająć własność banku lub firmy, niż ryzykować szybki powrót prywatnego właściciela i otwarty konflikt. 

Skąd wzięło się zjawisko ocupas?

Zdaniem ekspertów, jego korzenie sięgają ruchów anarchistycznych i antykapitalistycznych, chociaż obecnie znacznie częściej jest to wynik biedy lub po prostu sposób na… biznes. 

Pamiętacie słynny spaghetti western „Dobry, zły i brzydki” z Clintem Eastwoodem w roli głównej? Jeśli tak, powinien spodobać się Wam sposób, w jaki scharakteryzował dzikich lokatorów portal Spanish Property Insight. Jego eksperci podzielili ocupas właśnie na: dobrych – zdesperowanych, niemających gdzie mieszkać, ale niebędących dla nikogo zagrożeniem; złych – ludzi wykorzystujących skłotersów do wyłudzania pieniędzy od właścicieli; brzydkich – osoby podzielające lewicowe, antykapitalistyczne poglądy i niewierzące we własność prywatną. 

Ocupas to największy problem, ale w Katalonii

Przytoczę kilka liczb, które pokazują skalę zjawiska ocupas. 2015 rok był czasem, kiedy hiszpańska administracja po raz pierwszy dokładniej zewidencjonowała bezprawne przejęcia nieruchomości. Zanotowano ich wówczas w całym kraju ponad 10,3 tys. W 2020 roku takich skarg było 14,7 tys. Stanowi to wzrost o około 40 proc. w ciągu pięciu lat. Sporo, ale patrząc na dynamikę zjawiska w ostatnich latach, można zauważyć, że trend się osłabia: porównując rok 2020 do 2019 zobaczymy, że skarg było tylko o 2,7 proc. więcej.     

Czytając o „okupas” w polskich mediach, można odnieść wrażenie, że problem dzikich lokatorów dotyczy całej Hiszpanii. Tymczasem widoczny jest on przede wszystkim w Katalonii. Jak wynika z danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, w 2015 roku skargi z tego regionu stanowiły 38 proc. wszystkich zgłoszeń. W 2020 roku było to już 42 proc. 

Przez pierwszych dziewięć miesięcy ubiegłego roku w całym kraju zarejestrowano 13,4 tys. przypadków dzikich przejęć i lwia część z nich ponownie związana była z Katalonią. Dla porównania w Madrycie, który też jest w czołówce bezprawnych przejęć nieruchomości, takich smutnych historii jest średnio pięć razy mniej. 

Ocupas, a hiszpańskie prawo  

Bezprawne zajęcie nieruchomości jest w Hiszpanii uznawane oczywiście za przestępstwo. Wyróżnia się tutaj dwa rodzaje takich działań: włamanie i zajęcie oraz uzurpację. Oto krótkie wyjaśnienie oraz podstawa prawna:

przestępstwo włamania i zajęcia – polega na zajęciu nieruchomości, pomimo tego, że ktoś regularnie w niej mieszka. Co ważne, drugie domy lub domy wakacyjne są uważane za „mieszkalne”, nawet jeśli właściciel pojawia się tam tylko raz do roku.

Art. 202 Kodeksu Karnego:
- Kto, nie mieszkając w nim, wchodzi do cudzego mieszkania lub przebywa w nim wbrew woli jego mieszkańców, podlega karze pozbawienia wolności od sześciu miesięcy do dwóch lat;
- Jeżeli zajęcia dokonano z użyciem przemocy lub zastraszenia, przestępstwo podlega karze pozbawienia wolności od roku do czterech lat i grzywnie od sześciu do dwunastu miesięcy.
  
przestępstwo uzurpacji – zawłaszczanie nieruchomości będącej czyjąś własnością w sytuacji, kiedy dom czy mieszkanie nie stanowi jednak miejsca zamieszkania. 

Art. 245 Kodeksu Karnego rozróżnia dwa rodzaje tego przestępstwa:
- Kto bez upoważnienia zajmuje nieruchomość, mieszkanie lub budynek należący do innej osoby, a nie stanowiący jej miejsca zamieszkania, albo wbrew woli właściciela pozostaje w nich, podlega karze grzywny lub pozbawienia wolności od trzech do sześciu miesięcy;
- Kto przemocą lub zastraszaniem zajmuje nieruchomość lub uzurpuje sobie cudze prawo do nieruchomości, podlega, oprócz kar za popełnioną przemoc, karze pozbawienia wolności od roku do dwóch lat.

Co zrobić jeżeli w nieruchomości są ocupas?

Jeśli mieliśmy pecha i nasza nieruchomość stała się obiektem zainteresowania nieproszonych gości, w pierwszej kolejności zaleca się wejście na drogę cywilna (karna jest w hiszpańskim ustawodawstwie ostatnim krokiem). Co ważne, dzięki zmianie ustawy o postępowaniu cywilnym wprowadzonej w 2018 roku, niechcianego lokatora można szybciej usunąć. Kluczowym narzędziem jest tzw. ekspresowa eksmisja. Mówi o niej artykuł 441.1bis Kodeksu Cywilnego. Należy tutaj jednak zaznaczyć, że wspomniana ustawa ma zastosowanie tylko w przypadku właścicieli nieruchomości będących osobami fizycznymi. Czyli nie dotyczy banków czy firm, do których należy feralna nieruchomość.

Na czym polega ekspresowa eksmisja? Po zgłoszeniu policji nielegalnego przejęcia, ocupas mają obowiązek w ciągu 5 dni udowodnić przed sądem swoje prawo własności lub uzasadnić pobyt w nieruchomości. Jeśli nie zrobią tego w wyznaczonym terminie, sąd może już zdecydować o ich eksmisji. Czas zamknięcia sprawy uzależniony jest oczywiście od ilości spraw rozpatrywanych w odpowiednim sądzie w danym momencie. Czasami trwa to kilka miesięcy, ale i tak jest to dziś najszybszy sposób na pozbycie się ocupas, jeśli właścicielowi uda się zidentyfikować takiego lokatora (zakładając oczywiście, że nie chcemy – działając poza prawem – zatrudniać firmy zajmującej się usuwaniem dzikich lokatorów).

Jak zabezpieczyć nieruchomość przed ocupas? 

Zjawisko ocupas może z oczywistych względów budzić emocje wśród inwestorów, ale warto podejść do tego tematu spokojnie. Kluczowy jest wybór odpowiedniej nieruchomości oraz przemyślane zarządzanie nią. Jeśli właściwie podejdzie się do tych procesów, ryzyko nieproszonych gości będzie minimalne.  

Oto kilka wskazówek jak ochronić nieruchomość przed ocupas:              

• inwestuj w odpowiedniej okolicy – nieruchomości wakacyjne kupowane przez cudzoziemców znajdują się najczęściej w zamkniętych i często strzeżonych osiedlach, dlatego warto szukać właśnie w takich okolicach (przeczytaj więcej o tym, co trzeba wiedzieć inwestując w hiszpańskie nieruchomości w 2024 roku);
• współpracuj ze sprawdzonym pośrednikiem – doradzi, gdzie warto kupić nieruchomość, a których lokalizacji lepiej unikać (problem ocupas dotyczy przede wszystkim dużych miast); 
• wynajmuj, kiedy Cię nie ma – jeśli przyjeżdżasz do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku przy okazji urlopów, zleć zaprzyjaźnionej agencji nieruchomości wynajmowanie go w czasie Twojej nieobecności (bezpieczeństwo połączone z zarobkiem);
• nawiąż kontakt z sąsiadami – warto poprosić właścicieli okolicznych domów, aby zachowywali czujność i zaglądali do Twojej nieruchomości kiedy Ciebie nie ma;
• zadbaj o drzwi antywłamaniowe, kamery i system alarmowy – to sprawdzone rozwiązania, które skutecznie odstraszają niechcianych gości. Jeśli jest taka możliwość, warto zainwestować też w system włączający i wyłączający światła, dzięki temu nieruchomość będzie sprawiała wrażenie zamieszkanej;
• nie publikuj w mediach społecznościowych zdjęć nieruchomości – serwisy społecznościowe mogą być świetnym źródłem informacji dla ocupas, dlatego lepiej nie publikować wrażliwych informacji lub nie zdradzać, że np. wyjeżdżamy na wakacje. Oczywiście jeśli nieruchomość ma być wynajmowana bez internetowych ogłoszeń ani rusz, ale w takim przypadku nikt raczej nie zaryzykuje zajęcia domu. Wynajem oznacza częste wizyty pośrednika, potencjalnych najemców, ekipy sprzątającej etc., a tego ocupas nie lubią.

Mam nadzieję, że lektura tego tekstu „odczarowała” Wam temat ocupas. Warto znać powyższe wskazówki, chociaż jak pisałam, problem nieproszonych lokatorów dotyczy najczęściej niezamieszkałych nieruchomości należących do banków. Hiszpańskie prawo – chociaż wciąż nie idealne – daje narzędzia do rozwiązywania tego typu problemów. Warto o tym pamiętać, kiedy będziecie szukać w polskim internecie kolejnych informacji pod hasłem „okupas”.

Przeczytaj komentarz doświadczonego prawnika odnośnie ocupas /stan prawny na 13.03.2023/ 

Wielu obcokrajowców obawia się kupna nieruchomości w Hiszpanii przez krążące legendy o powszechności zjawiska dzikich lokatorów, czyli tzw. ocupas.

Choć obowiązujące w Hiszpanii prawo z 8.3.2022 nie chroni w sposób dostateczny własności prywatnej, a przedkłada nad nią prawo do zamieszkania i nienaruszalności domowego miru, to jednak powszechność wykorzystania tej luki prawnej nie jest tak duża, jak przedstawiają ją media w innych krajach. 

Dla przykładu podajmy, iż w samej prowincji Málaga (Costa del Sol) w 2022 zarejestrowano 415 przestępstw bezprawnego zajęcia mienia. W tej samej prowincji mamy 900000 domów, czyli ocupas „zajęli” 0.046% z nich. W związku z tym możemy sobie uzmysłowić, że skala zjawiska jest marginalna i dotyczy w znakomitej większości domów, które są własnością banków, albo nie stanowią pierwszej rezydencją zameldowanych tam osób. Dla pełni obrazu dodajmy, iż w tej samej prowincji w przypadku 10% domostw żadna osoba nie ma w nich meldunku...

Bezprawne wtargnięcie do czyjegoś domu kontemplowane jest przez hiszpański kodeks karny w jego artykule 202 jako włamanie, ale tylko kiedy to włamanie zostanie przyuważone „in flagranti”, czyli „na gorącym uczynku” – w praktyce w pierwszych 48 godzinach przebywania bezprawnych lokatorów. Wówczas policja ma prawo natychmiastowego „oczyszczenia” mieszkania, co jest skuteczne, szybkie i nie ponosi za sobą kosztów sądowych.

Jak zatem w praktyce zabezpieczyć się przed ocupas, podkreślmy jeszcze raz, marginalnym zjawiskiem?

Kupując mieszkanie decydujcie się na lokalizacje i dzielnice, które nie mają „złej sławy”. Mieszkania zajmowane przez ocupas nie bywają rozsiane po całej prowincji lub całym mieście, ale mieszczą się najczęściej w bardzo konkretnych osiedlach. Warto zamontować dobre zabezpieczenia antywłamaniowe, żyć dobrze z sąsiadami, kupić podstawowy alarm i/albo zatrudnić firmę ochroniarską, która za 20-30 euro miesięcznie ubezpieczy nas na wypadek wtargnięcia dzikich lokatorów, zapewnić ciągłość wynajmu podczas naszej nieobecności, itd. 

Autorem komentarza jest Łukasz Tkaczyk - doktor nauk prawnych Universidad de Navarra, Pamplona. Adwokat, kompetentny w reprezentacji Klientów przed Trybunałami Międzynarodowymi. Od 2022 związany z TempleCAMBRIA Lawyers, kancelarią specjalizującą się w obsłudze obcokrajowców w Hiszpanii.