Jakie są różnice między hiszpańskim i polskim rynkiem nieruchomości

Co musisz wiedzieć o różnicach między hiszpańskim i polskim rynkiem obrotu nieruchomościami w 2022?

W zasadzie najistotniejsza informacja jest taka, że rynek nieruchomości wakacyjnych w Hiszpanii od marca 2021 bardzo się odbił. Rynek hiszpańskich nieruchomości jest od zeszłego roku zdecydowanie rynkiem sprzedającego. Nie ma śladu po pandemii, dynamika sprzedaży rośnie, a wraz z nią ceny nieruchomości, również tych sprzedawanych przez deweloperów. Wyższe ceny mieszkań spowodowane są trudnościami ze zdobyciem materiałów budowlanych oraz ich zawrotnymi cenami. Nie bez znaczenia jest rosnąca wszędzie w Europie inflacja, która z jednej strony wpływa na ceny nieruchomości, a z drugiej powoduje, że ludzie chętniej sięgają po nieruchomości jako lokatę kapitału. Firmy deweloperskie notują rekordowe obroty, inwestują w działki i proponują klientom coraz to nowe, ciekawe projekty. 

Podobnie rzecz ma się w Polsce, chociaż strach przed wojną powoduje, że wiele osób wybiera inwestycję w nieruchomości zagraniczne jako tę bezpieczniejszą. I to jest aktualnie najbardziej znacząca różnica między rynkami polskim i hiszpańskim: bezpieczeństwo inwestycji.  

Różnica 1 - Sektor mieszkań wakacyjnych

Rynek mieszkań wakacyjnych w Hiszpanii to istotny sektor gospodarki oraz znaczący dla niej zastrzyk kapitału zagranicznego. Ten rynek jest w dużej części opanowany przez cudzoziemców. Owszem, Hiszpanie również kupują sobie tzw. „segunda residencia”, czyli „drugie mieszkania”, ale głównymi odbiorcami ogromnej skądinąd produkcji tutejszych firm deweloperskich są cudzoziemcy, którzy następnie chcą bezpiecznie i zyskownie wynająć swoją hiszpańską nieruchomość. W tej grupie są przede wszystkim Europejczycy, Amerykanie z obu Ameryk oraz Chińczycy – chociaż ich zainteresowanie budzą raczej duże miasta typu Madryt czy Barcelona i inwestycje w nieruchomości komercyjne. 

W Polsce sektor mieszkań wakacyjnych w zasadzie nie istnieje. Owszem, buduje się sporo projektów mieszkaniowych na polskim wybrzeżu i w górach, ale nabywcami tych mieszkań są głównie Polacy. Wynika to przede wszystkim z różnicy w klimatach obu państw, ale również mentalności obu nacji. 

Różnica 2 - Deweloperzy hiszpańscy, a deweloperzy polscy

Mimo, że rynek deweloperski w Polsce ma ponad 30 lat, hiszpańskie duże firmy deweloperskie są nadal bardziej profesjonalne i mają nieporównywalnie większe zasoby kapitałowe. Widać to było bardzo wyraźnie kilkanaście lat temu, kiedy w Polsce pojawiło się kilku deweloperskich gigantów rodem z Półwyspu Iberyjskiego. Fadesa, Realia, Sando – te nazwy firmowały duże projekty w największych miastach Polski. Potem wyjątkowo głęboki w Hiszpanii kryzys spowodował, że te świetnie radzące sobie w Polsce spółki-córki musiały ratować kapitałowo swoje niedomagające spółki-matki i dla kilku z nich skończyło się to bankructwem. 

Wiele firm jednak przetrwało, zrestrukturyzowało się i wróciło na rynek w momencie, kiedy kupujący – również ci zagraniczni – zaczęli wracać do gry. Dzisiaj mamy na tutejszym rynku kilka bardzo silnych grup deweloperskich: Neinor, Aedas, Metrovacesa, Grupo TM, Sando, Via Celere, Sacyr – to tylko niektóre z nich. Żeby uświadomić sobie jak duże są rozbieżności w wynikach sprzedaży tych firm w porównaniu z wynikami polskich deweloperów weźmy Neinor i Robyg, chyba największą w tej chwili firmę deweloperską w Polsce. Obie spółki zanotowały rekordowe przychody w roku 2021. Przychody ze sprzedaży Robyga za rok 2021 wyniosły 1.3 mld PLN, natomiast przychody Neinor w analogicznym okresie wyniosły 916 mln EUR, czyli ponad 4.2 mld PLN.

Różnice między hiszpańskim i polskim rynkiem deweloperskim są zauważalne również z punktu widzenia klienta finalnego. Weźmy choćby tak zwany „stan deweloperski”, czyli poziom wykończenia mieszkania lub domu odbieranego od dewelopera w Polsce i w Hiszpanii. 

Jak wygląda stan deweloperski w Polsce?

Polski stan deweloperski oznacza dla nowego właściciela natychmiastowy remont, bo w takim świeżo odebranym mieszkaniu zwyczajnie nie da się mieszkać. Nie ma w nim podłóg, drzwi wewnętrznych, łazienek ani kuchni. Oczywiście, zdaję sobie sprawę, że w Polsce również coraz częściej oddaje się mieszkania w wersji „pod klucz”, jednak nadal zdecydowana większość trafia do swoich nowych właścicieli w stanie „deweloperskim”. 

Jak wygląda stan deweloperski w Hiszpanii?

W Hiszpanii, mieszkanie odbierane przez nowego właściciela jest wykończone „pod klucz”, czyli ma wykończone podłogi, kuchnie i łazienki, zamontowane drzwi wewnętrzne i wbudowane szafy. Zwykle klient kupujący mieszkanie z planu ma możliwość spersonalizowania go w określonych przez dewelopera ramach, na przykład wybierając kolor kafli do łazienki, typ podłogi czy kolor mebli kuchennych. Taka personalizacja jest oczywiście możliwa tylko do pewnego etapu budowy, klienci kupujący mieszkania skończone muszą się zadowolić zestawem wykończeń wybranych przez architektów wnętrz dewelopera. Co ciekawe, niektórzy polscy kupujący nie są zadowoleni z faktu, że odbierają mieszkanie wykończone. Twierdzą, że woleliby wykończyć je sobie sami i po swojemu. Od jednego z panów usłyszałam wręcz: „Nie podoba mi się ten pomysł z wykańczaniem mieszkań pod klucz. A co jeśli kiedyś pomylę piętra, trafię do mieszkania sąsiada i nawet się nie zorientuję, że nie jestem u siebie, bo będzie miał taką samą kuchnię i ceramikę na podłodze?” ☺

Różnica 3 - Płatność za nieruchomość 

Na koniec jeszcze jedna różnica, niby drobna, a jednak dość zaskakująca dla kupujących nieruchomości w Hiszpanii cudzoziemców. W Polsce kupując nieruchomość najczęściej płacimy za nią przelewem, rzadko akceptowane są inne formy płatności.

Jak odbywa się płatność za nieruchomość w Hiszpanii?

W Hiszpanii natomiast nadal funkcjonuje system czeków bankierskich wystawianych przez bank kupującego – oczywiście hiszpański, bo otwarcie konta to przy kupnie nieruchomości konieczność. Kupujący przelewa pieniądze na swoje konto z odpowiednim wyprzedzeniem, kontaktuje się z bankiem podając termin podpisania umowy notarialnej oraz kwoty, które mają znaleźć się na czekach, po czym ustalonego dnia idzie do banku po odbiór czeków. W notariacie, po podpisaniu umowy, wymienia te czeki na klucze do swojego nowego hiszpańskiego domu. 

Analizując poszczególne etapy procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii znajdziemy kolejne elementy różniące rynki polski i hiszpański. Warto zatem przed podjęciem decyzji przeczytać najczęściej pojawiające się pytania przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii i skontaktować się ze sprawdzoną agencją obrotu nieruchomościami, która dzięki swojemu doświadczeniu przeprowadzi Was bezstresowo przez cały proces kupna.