Jak koronawirus wpływa na rynek nieruchomości w Hiszpanii?

W tym czasie zamknięte były granice, a zdecydowana większość gospodarki stanęła. Jaki wpływ miało zamknięcie granic i anulowanie lotów na hiszpański rynek obrotu nieruchomościami, który w dużej części jest rynkiem domów wakacyjnych kupowanych przez cudzoziemców?

Ogromny wpływ koronawirusa na rynek nieruchomości w drugim kwartale

Rynek nieruchomości w Hiszpanii w drugim kwartale tego roku odnotował spadek o blisko -40% (-39,90%). Dokonano w tym czasie 76.545 transakcji sprzedaży, dla porównania w poprzednim kwartale było ich 127.357. Na rynku pierwotnym zarejestrowano 14.286 sprzedaży, znacznie poniżej 24.252 zarejestrowanych w pierwszym kwartale, co oznacza spadek o -41,09%. Na rynku wtórnym zarejestrowano 62.259 sprzedaży, przy kwartalnym spadku o -39,62%. Ilości te plasują rynek sprzedaży mieszkań w drugim kwartale 2020 roku na poziomie podobnym do roku 2013, najsłabszego w historii tego rynku – chociaż tym razem zupełnie inne były powody tych spadków.

W stosunku do tego samego kwartału 2019 roku międzyroczny spadek wyniósł -41,16%: -35,67% na rynku pierwotnym i -42,29% na rynku wtórnym.

Wszystkie wspólnoty autonomiczne odnotowały spadki liczby sprzedaży nieruchomości. Najwyższe poziomy sprzedaży zarejestrowano w:

• Andaluzji (15.159),
• Katalonii (12.973),
• Comunidad de Madrid (11.612),
• Comunitat Valenciana (10.389).

Wspólnotami autonomicznymi, które odnotowały najwyższe kwartalne spadki, były:

• Wyspy Kanaryjskie (-59,39%),
• Kastylia - La Mancha (-49,83%),
• Región de Murcia (-45,07%),

podczas gdy w Kraju Basków (-27,53%), Kantabrii (-32,38%) i Principado de Asturias (-33,56%) te spadki były najniższe.

Koronawirus spowodował ograniczenia w przemieszczaniu się między krajami przez większą część drugiego kwartału i to one w największym stopniu odbiły się na kupowaniu mieszkań przez obcokrajowców. Ich udział w rynku wyniósł 10,66%, w porównaniu z 12% w pierwszym kwartale. W ujęciu bezwzględnym spadł do 8.000 transakcji, w porównaniu z około 15.000 w pierwszym kwartale. 

W rankingu zakupów przez obcokrajowców nadal przodują Brytyjczycy z 12,25% udziałem w rynku, następni są Niemcy (7,18%), Rumuni (6,90%), Francuzi (6,68%), Marokańczycy (6,40%) i Belgowie (5,78%).

Sprzeczne dane dotyczące trzeciego kwartału

W ciągu ostatnich kilku dni prasa hiszpańska podała, że ​​uwaga: sprzedaż nieruchomości w sierpniu wzrosła o 6,8%, … i spadła o 12,6%.

Jaka jest prawda?

Doniesienia prasowe mieszają dwa różne zbiory danych, pomijają różnice między nimi i w ten sposób wysyłają w świat sprzeczne informacje, dezorientując opinię publiczną. Ta nieostrożna sprawozdawczość wprowadza zamęt na hiszpańskim rynku nieruchomości, sprawiając, że wydaje się on mniej przejrzysty, niż jest w rzeczywistości.

Warto wiedzieć, że w Hiszpanii istnieją dwa główne źródła oficjalnych danych dotyczących sprzedaży nieruchomości: 

1.  Stowarzyszenie Notariuszy Hiszpańskich wydające raporty oparte na liczbach sprzedaży, których byli świadkami w danym miesiącu, oraz 
2.  Instytut Statystyki Narodowej (INE), które podaje liczby na podstawie sprzedaży wpisanych do rejestru gruntów i hiszpańskich ksiąg wieczystych. 

Dane dotyczące sprzedaży od notariuszy są bardziej aktualne, ponieważ mówią nam, ile transakcji zostało faktycznie zakończonych w danym miesiącu, ale nie podają zbyt wielu szczegółów poza liczbą transakcji. 

Dane dotyczące sprzedaży z INE zawierają bardziej szczegółowe informacje, na przykład podział sprzedaży na regiony, ale opóźniają informacje z rynku o kilka miesięcy, ponieważ przejście przez proces wpisywania aktu sprzedaży do hiszpańskiego rejestru gruntów zajmuje trochę czasu. Tak więc dane dotyczące sprzedaży z INE nie mówią nam prawie nic o liczbie sprzedaży dokonanych w miesiącu, którego dotyczą, a jedynie o tym, ile wcześniej zakończonych sprzedaży zostało wpisanych do rejestru w tym miesiącu.

Latem sprzedaż nieruchomości wzrosła

Po otwarciu granic na początku lipca rozpoczął się na hiszpańskim rynku nieruchomości spory ruch. Ponieważ deweloperzy w czasie stanu alarmowego oferowali swoim klientom zainteresowanym zakupem możliwość wirtualnej wizyty w nieruchomości oraz jej rezerwacji tymczasowej do przyjazdu klienta po otwarciu granic, w lipcu tego typu rezerwacje zaczęły się formalizować. Deweloperzy mieli dzięki temu bardzo dobry sprzedażowo miesiąc. 

W sierpniu ten proces trwał. Zgodnie z danymi od notariuszy sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii wzrosła w sierpniu w porównaniu z tym samym miesiącem ubiegłego roku o 6,8% do 33.201. 

Jak to się dzieje, że sprzedaż nieruchomości wzrosła, podczas gdy Hiszpania przechodzi najgłębszy w całej Europie kryzys spowodowany pandemią, a prognozowany spadek PKB w 2020 roku wynosi 12,8%? Odpowiedzią jest stłumiony popyt, który z powodu stanu alarmowego nie mógł znaleźć ujścia wcześniej i przysłowiowy worek ze sprzedażami rozwiązał się właśnie w sierpniu. 

Nie mamy jeszcze pełnych danych z trzeciego kwartału dotyczących ilości sprzedanych nieruchomości, ale zakładam, że liczby mogą być zaskakująco pozytywne, naturalnie biorąc pod uwagę sytuację związaną z koronawirusem, w której funkcjonujemy.

Jak kształtują się ceny?

Średnia cena nieruchomości w Hiszpanii w sierpniu pozostała stabilna, z niewielkim wzrostem o 0,1% w porównaniu z lipcem. Mimo że od początku kryzysu sanitarnego w marcu średnia wartość skorygowała się o 1,8%, w budownictwie mieszkaniowym nadal odnotowuje się wzrost o 0,9% w ujęciu rocznym. 

Największe spadki od czasu ogłoszenia stanu alarmowego odnotowały Wybrzeże Morza Śródziemnego i wyspy: odpowiednio 4,6% i 4,3%.

Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość w najbliższym czasie, raczej nie spodziewaj się znaczących redukcji cen szczególnie na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym jak zwykle wiele będzie zależało od powodów sprzedaży. Jak powiedział Iñigo Molina z Colliers International: „Ponieważ sprzedających są setki, dostosowania cen zależą głównie od indywidualnych potrzeb każdego z nich oraz pilności sprzedaży”. Im szybciej sprzedający musi sprzedać, tym większa korekta ceny. Generalnie większość analityków spodziewa się spadków między 5 a 10% w porównaniu do cen w lutym 2020.

Co dalej?

Po dobrym trzecim kwartale należy spodziewać się na rynku nieruchomości w Hiszpanii pewnego spowolnienia. Będzie ono wynikało przede wszystkim z zaostrzającej się sytuacji epidemiologicznej w całej Europie i na świecie oraz nowych ograniczeń nakładanych przez rządy poszczególnych państw. Miejmy nadzieję, że obejdzie się bez zamykania granic i paraliżu gospodarek, ale kwarantanny w różnych państwach i rekomendacje rządów odradzające wyjazdy zagraniczne niestety wpłyną na mobilność potencjalnych kupujących. Szczególnie w najbardziej nas tu interesującym sektorze nieruchomości wakacyjnych lub drugich rezydencji, kupowanych w Hiszpanii przez cudzoziemców. 

Źródła:

• Registradores.org
• Spanish Property Insight
• Tinsa
• The Property Agent

Zdjęcie - NICHOLAS CAPPELLO na Unsplash