Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii. Co trzeba wiedzieć w 2024?

Wakacyjny wynajem apartamentu, długoterminowy wynajem domu, remont mieszkania i szybka sprzedaż z dużym zyskiem… - inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii to marzenie wielu obcokrajowców. Nie inaczej będzie w 2024 roku. 

Do końca listopada 2023 hiszpański instytut statystyczny INE odnotował 550.215 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. To o niemal 50.000 mniej niż w porównaniu do roku 2022, który był historycznie najlepszym rokiem od 2008. 2023 uplasował się na drugim miejscu w tym rankingu. 

Według danych Rady Generalnej Notariuszy, zagraniczni inwestorzy stanowili 21,4% ogółu kupujących nieruchomości w Hiszpanii w okresie od stycznia do czerwca 2023, co jest najwyższą liczbą od rozpoczęcia prowadzenia rejestrów. Chociaż nie ma jeszcze danych z drugiej połowy roku, liczby pokazują, że był to bardzo dobry rok. Po raz kolejny na czele rankingu stanęli Brytyjczycy (9,6%), wyprzedzając Niemców (8,1%) i Marokańczyków (7,3%).

Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku – prognozowana sytuacja na rynku

Ostatnie lata były pod względem inwestycji dobre lub bardzo dobre. COVID-19 zmienił wiele, lockdown odbił się na sytuacji rynkowej, ale trwało to stosunkowo krótko. Już od marca 2021 obserwujemy znaczące odbicie na hiszpańskim rynku nieruchomości. Rok 2022 przyniósł boom, a 2023 spowolnienie sprzedaży, które jednak należy umieścić w kontekście, że redukcja nastąpiła w wyniku porównania rok do roku z rekordowym rokiem 2022. 

Przeczytaj więcej: Luksusowe nieruchomości w Hiszpanii - to warto wiedzieć w 2024

W 2024 roku widać będzie opór wobec rosnących cen kredytów hipotecznych i liczba zarejestrowanych transakcji sprzedaży może oscylować w okolicy 450.000 operacji, co oznaczałoby powrót do normalności i zwykłej dynamiki naszego rynku. 

Nadwyżka popytu zakupowego po pandemii słabnie, ustępując miejsca nowemu profilowi nabywcy nieruchomości. Jest to osoba o dużej wypłacalności finansowej, mająca wiedzę i doświadczenie w branży nieruchomości, w wielu przypadkach jest to nabywca zagraniczny. Taki profil inwestora jest bardziej odporny na europejską politykę monetarną, ponieważ wymaga mniejszego finansowania bankowego i ma większą siłę nabywczą.

W mojej ocenie w 2024 roku wrócimy do normalnej dla tutejszego rynku dynamiki, którą w ostatnich latach zaburzyły pandemia i wybuch wojny w Ukrainie. To będzie rok inwestorów dysponujących większą siłą nabywczą i wymagających od banków niższego (lub żadnego) finansowania. Będzie to też rok, w którym nie należy spodziewać się spadku cen nieruchomości, wręcz odwrotnie, trzeba liczyć się z dalszym umiarkowanym wzrostem cen. Dotyczy to szczególnie rynku pierwotnego, który boryka się z brakiem pracowników i dużym wzrostem cen materiałów budowlanych.

Odczuwalny będzie jeszcze jeden element, z którym mierzymy się już w tym roku: niewystarczająca ilość gotowych do zamieszkania, atrakcyjnych nieruchomości w ciekawych lokalizacjach i rozsądnych cenach. Rynek wtórny po doświadczeniu wzmożonej dynamiki sprzedaży w ostatnich latach jest wydrenowany, a rynek pierwotny nie nadąża z zaspokajaniem bieżącego popytu na mieszkania gotowe. Szczególnie kłopotliwe jest to w kontekście inwestorów zagranicznych, którzy często nie chcą czekać 2 lat na odebranie wymarzonego mieszkania na hiszpańskim wybrzeżu.

Pamiętaj! Ważny jest cel inwestowania w hiszpańskie nieruchomości

Nie każdy kupuje mieszkanie czy dom w Hiszpanii tylko dla siebie, wiele osób chce na tym zarabiać. Możemy wymienić trzy główne rodzaje inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii: 

• Wynajem – wakacyjny, długoterminowy lub komercyjny. Zaletą tego rozwiązania jest stały dochód. A jeśli jest to wynajem typowo turystyczny, poza sezonem właściciel może również używać swojej nieruchomości (więcej o wynajmie w dalszej części tekstu);    
• House flipping – zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie, wyremontowanie jej i szybka sprzedaż. Jeśli znacie się na rzeczy, trzymacie rękę na pulsie i macie trochę szczęścia, zysk może być wysoki;    
• Lokata kapitału – przy aktualnym poziomie inflacji inwestycja w nieruchomości jest najlepszym sposobem na zabezpieczenie kapitału.

To od celu inwestycyjnego zależy, jakiego typu nieruchomości będziecie szukać i jakie lokalizacje będziecie brać pod uwagę. Jeśli stawiacie na wynajem wakacyjny w Hiszpanii, powinniście rozejrzeć się w miejscach turystycznych typu Costa del Sol (np. za mieszkaniami w Marbelli), Costa Blanca czy Costa Brava. Natomiast jeśli chcecie kupić, wyremontować i szybko sprzedać mieszkanie z zyskiem, lepsza może okazać się inwestycja w Madrycie, Barcelonie, Walencji czy Maladze.

Kredyty hipoteczne – czego należy oczekiwać w 2024

Inwestowanie w nieruchomości za granicą może się wiązać z potrzebą zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Obcokrajowiec może się starać o uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii o ile spełnia określone warunki. Zestaw dokumentów, którego wymaga bank, jest dokładnie taki sam w Polsce i Hiszpanii. Jedyna różnica to konieczność przetłumaczenia dokumentacji na język hiszpański – chociaż i od tego wymogu banki powoli odchodzą.

Większość banków nie nakłada ograniczeń kredytowych w związku z narodowością, chociaż warto wiedzieć, że od osoby niebędącej rezydentem bank może wymagać wyższego wkładu własnego. Rezydenci w Hiszpanii mogą pożyczać nawet 80 proc. szacowanej wartości nieruchomości, podczas gdy nierezydenci średnio 60 – 70 proc. Jak zwykle wszystko zależy od sytuacji finansowej klienta, rodzaju hipoteki i oferty konkretnego banku. Istotny jest również fakt, że banki hiszpańskie nie finansują kosztów inwestycji, które mogą wynosić między 10 a 15 proc. wartości transakcji.

Jak będzie wyglądał temat kredytów hipotecznych w 2024 roku? 

W rok 2024 weszliśmy z Euribor na poziomie 4%. Wysoko, ale prognozy są optymistyczne. Inflacja w Hiszpanii wróciła do poziomu 3,5%, a Europejski Bank Centralny utrzymuje stopy na poziomie 4% drugi miesiąc z rzędu (po 10 podwyżkach od lipca 2022 do września 2023). Prognozy mówią, że Euribor w 2024 roku spadnie. Bank ING przewiduje spadek maksymalnej stopy procentowej EBC do 2,5%, podczas gdy Bankinter zapewnia 12-miesięczny Euribor w wysokości 2,2% do końca roku,

W 2024 roku nadal najbardziej opłacalny będzie wynajem wakacyjny

Wróćmy jeszcze na chwilę do wynajmu nieruchomości, ponieważ wielu inwestorów właśnie w tym celu kupuje domy lub mieszkania. Generalnie mówimy o trzech rodzajach wynajmu:

• wakacyjny – krótkoterminowy (dni, tygodnie), 
• sezonowy (kilka miesięcy) 
• tradycyjny – długoterminowy (zwykle od roku w górę). 

Nietrudno zgadnąć, że najbardziej opłacalny jest wynajem wakacyjny. Jeśli jesteście właścicielami nieruchomości na prestiżowym wybrzeżu, w kilka tygodni możecie uzyskać dochód, który pokryje kilkumiesięczne koszty utrzymania i jeszcze zasili Wasze konto. Warunek: musi to być lokalizacja popularna wśród turystów. Najlepszym regionem pod tym względem jest Andaluzja. Według danych serwisu Fotocasa.es, znajduje się tu najwięcej wakacyjnych nieruchomości – 26 proc. spośród wszystkich hiszpańskich.  

Wynajem wakacyjny, o czym wiele razy wspominałam już na blogu, wymaga specjalnej licencji turystycznej zatwierdzonej przez wspólnotę autonomiczną. Licencji nie muszą mieć jedynie inwestorzy, którzy wynajmują nieruchomość tej samej osobie dłużej niż dwa miesiące.  

Jakie były średnie ceny wynajmu nieruchomości w Hiszpanii w 2023 roku

Jeśli interesuje Cię inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku, warto prześledzić też ceny wynajmu długoterminowego. 

Z raportu opublikowanego przez Idealista wynika, że ​​cena wynajmu nieruchomości w Hiszpanii wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 10,1%. W grudniu 2023 r. koszt wynajmu wynosił 12,1 euro za metr kwadratowy. Oczywiście to średnia i w atrakcyjnych miejscowościach ceny były znacznie wyższe.

Barcelona była w grudniu 2023 najdroższą stolicą autonomii, jeśli chodzi o stawki najmu z kwotą 20,5 euro/m2, następnie Madryt (17,9 euro/m2) i San Sebastián (16,8 euro/m2). Na czwartym miejscu znajduje się Palma (15,4 euro/m2), a na piątym miejscu są Malaga i Bilbao (w obu przypadkach 13,6 euro/m2).

To dane z portalu Idealista.com. Zbierane są od wielu lat, możecie więc prześledzić ewolucję cen najmów na rynku nieruchomości w Hiszpanii.

Biorąc pod uwagę duże zainteresowanie wynajmem długoterminowym, zarówno klienteli lokalnej jak i cudzoziemców oraz poważny niedobór nieruchomości pod tego typu wynajem, w 2024 roku możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen wynajmów. 

Pamiętaj! Inwestycja w nieruchomości musi być rentowna

Nawet najbardziej atrakcyjna cena mieszkania nie oznacza jeszcze dobrego interesu. Przy wyborze nieruchomości pod inwestycję kluczowe jest bowiem oszacowanie jej rentowności.

Na rentowność wpływają koszty związane z trzema etapami inwestycji:

1. Pierwszy to oczywiście cena mieszkania i wszystkie koszty związane z przeprowadzeniem transakcji (między innymi notariusz, rzeczoznawca, koszty zaciągnięcia kredytu, podatki ITP lub IVA, rejestr nieruchomości).
2. Drugi to ewentualny remont i wyposażenie.
3. Trzeci to wszystkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu, który wynajmujesz, czyli na przykład czynsz do wspólnoty, sprzątanie, media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie. 

Pod uwagę należy wziąć również podatek dochodowy. Przykładem takiego może być podatek od wzbogacenia, jeśli kupiłeś nieruchomość z myślą o jej szybkiej sprzedaży. W Hiszpanii wynosi on od 19 proc. dla rezydentów i obywateli Unii Europejskiej do 23 proc. dla obywateli reszty świata. Jeśli więc na przykład kupicie mieszkanie za 250 tys. euro, a sprzedacie je za 350 tys., podatek zostanie naliczony od kwoty 100 tys. – minus koszty transakcji.

Trzeba też pamiętać o podatku dochodowym IRNR – raz w roku muszą go płacić inwestorzy, którzy nie są rezydentami w Hiszpanii. Oczywiście inną kwotę zapłaci właściciel, który wynajmuje mieszkanie lub dom i na tym zarabia, a inną ktoś, kto trzyma nieruchomość tylko na własny użytek.

Po stronie plusów oprócz pieniędzy ze sprzedaży czy wynajmu, można zapisać rozmaite ulgi podatkowe. Warto tutaj zasięgnąć porady prawnej, bo pole manewru jest dość szerokie. Osoba niebędąca rezydentem w Hiszpanii, ale będąca obywatelem Unii Europejskiej, może odliczyć sobie od podatku chociażby takie pozycje jak faktury za media (prąd, woda, gaz, internet), sprzątanie czy wydatki na reklamę.

3 ważne wskazówki dla osób, które mają w planie inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku

1. Nie spodziewajcie się możliwości znaczącej negocjacji ceny, bo ceny nieruchomości w Hiszpanii nadal rosną. Rok 2023 przyniósł wzrost cen w Andaluzji o 4,7%. To mniej niż w roku 2022, kiedy ceny wzrosły o 8,5%, ale pamiętajmy, że wzrosty się kumulują, a ta tendencja utrzymuje się od kilku lat. Nie inaczej ma być w tym roku: tendencja wzrostowa w atrakcyjnych lokalizacjach ma się utrzymać. To nie znaczy, że należy zapomnieć o negocjacjach. Na rynku pierwotnym deweloperzy niechętnie schodzą z cen, zamiast redukcji ceny proponują klientom na przykład dodatkowe wyposażenie mieszkania, natomiast na rynku wtórnym rozsądne oferty są rzeczą oczywistą. Przy czym „rozsądne” to tutaj słowo klucz.
2. Zaplanujcie swój przylot do Hiszpanii z wyprzedzeniem i poinformujcie o swoich planach Waszego pośrednika. Jeśli jeszcze go nie macie, przed przyjazdem nawiążcie kontakt z kilkoma agencjami i wybierzcie tę, z którą będziecie chcieli współpracować. Pamiętajcie, że agencje na wybrzeżu pracują na tych samych bazach nieruchomości, dzięki czemu mają dostęp do wszystkich nieruchomości – również tych oferowanych przez inne firmy. Dla Was jest to duże ułatwienie: zamiast umawiać się z kilkoma agencjami, wybieracie jedną firmę, a w niej człowieka, z którym dobrze Wam się rozmawia i właśnie z nim oglądacie wszystko, co on Wam zaproponuje lub co sami znajdziecie w internecie. W każdym razie pamiętajcie, żeby do niego zadzwonić z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Po pierwsze po to, żeby miał dla Was czas, a po drugie zdążył zorganizować wizyty w nieruchomościach. Jeśli zadzwonicie z lotniska, że właśnie przylecieliście, może się okazać, że kalendarz Waszego pośrednika pęka w szwach, a on, mimo najlepszych chęci, nie jest w stanie Was obsłużyć.
   
   Ważne: ponieważ polscy inwestorzy stali się w ostatnich latach istotnym graczem na hiszpańskim rynku nieruchomości, razem z nimi pojawiły się tu różnego autoramentu biura i „wolni strzelcy”. Niektórzy z nich to ludzie rzetelni, inni obiecują klientom przysłowiowe gruszki na wierzbie, licząc na szybki zysk i jeszcze szybszy odwrót. Wybierając pośrednika zapytajcie, od kiedy pracuje na hiszpańskim rynku i jakie ma tu doświadczenie, po czym zweryfikujcie wszelkie informacje, których Wam udzieli. 
    
3. Nie zwlekajcie zbyt długo z decyzją o kupnie nieruchomości, ciekawe oferty szybko znikają z rynku. Popyt jest duży, dobre nieruchomości nie wytrzymują na rynku nawet 2 – 3 dni. Zatem jeśli coś się Wam spodoba, nie czekajcie, składajcie ofertę, a my postaramy się wywalczyć dla Was jak najlepszą cenę. Zachęcamy też do uprzedniej lektury naszego poradnika o procesie kupna nieruchomości w Hiszpanii.