Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii. Co trzeba wiedzieć w 2023?

Na początek – 3 wskazówki dla tych z Was, którzy mają w planie inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii w 2023 roku

1. Nie spodziewajcie się dużej negocjacji ceny, bo ceny nieruchomości w Hiszpanii nadal rosną. Rok 2022 przyniósł w Andaluzji 8,5% wzrost cen, a w tym roku tendencja wzrostowa w atrakcyjnych lokalizacjach ma się utrzymać. To nie znaczy, że należy zapomnieć o negocjacjach. Na rynku pierwotnym deweloperzy niechętnie schodzą z cen, zamiast redukcji ceny proponują klientom na przykład dodatkowe wyposażenie mieszkania, natomiast na rynku wtórnym rozsądne oferty są rzeczą oczywistą. Przy czym „rozsądne” to tutaj słowo klucz.
2. Zaplanujcie swój przylot do Hiszpanii z wyprzedzeniem i poinformujcie o swoich planach Waszego pośrednika. Jeśli jeszcze go nie macie, przed przyjazdem nawiążcie kontakt z kilkoma agencjami i wybierzcie tę, z którą będziecie chcieli współpracować. Pamiętajcie, że agencje na wybrzeżu pracują na tych samych bazach nieruchomości, dzięki czemu mają dostęp do wszystkich nieruchomości – również tych oferowanych przez inne firmy. Dla Was jest to duże ułatwienie: zamiast umawiać się z kilkoma agencjami, wybieracie jedną firmę, a w niej człowieka, z którym dobrze Wam się rozmawia i właśnie z nim oglądacie wszystko, co on Wam zaproponuje lub co sami znajdziecie w internecie. W każdym razie pamiętajcie, żeby do niego zadzwonić z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Po pierwsze po to, żeby miał dla Was czas, a po drugie zdążył zorganizować wizyty w nieruchomościach. Jeśli zadzwonicie z lotniska, że właśnie przylecieliście, może się okazać, że kalendarz Waszego pośrednika pęka w szwach, a on, mimo najlepszych chęci, nie jest w stanie Was obsłużyć. Wszyscy pracujemy teraz bardzo intensywnie. 
3. Nie zwlekajcie zbyt długo z decyzją o kupnie nieruchomości – ciekawe oferty szybko znikają z rynku. Popyt jest duży, często dobre nieruchomości nie wytrzymują na rynku nawet 2 – 3 dni. Zatem jeśli coś się Wam spodoba, nie czekajcie, składajcie ofertę, a my postaramy się wywalczyć dla Was jak najlepszą cenę. Zachęcamy też do uprzedniej lektury naszego poradnika o zakupie nieruchomości w Hiszpani.

Wakacyjny wynajem apartamentu, długoterminowy wynajem domu, remont mieszkania i szybka sprzedaż z dużym zyskiem… - inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii to marzenie wielu obcokrajowców. 

Do końca listopada 2022 hiszpański instytut statystyczny INE odnotował ponad 600.000 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Z tego w ręce zagranicznych nabywców trafiło 15,92% wszystkich sprzedanych nieruchomości, co okazało się absolutnym rekordem. Brytyjczycy, Niemcy i Francuzi wiedli prym wśród nabywców, mocno widoczni byli również Holendrzy, Norwegowie, Irlandczycy i Ukraińcy (choć z różnych powodów). Popyt ze Stanów Zjednoczonych i Ameryki Łacińskiej również nabrał tempa, wzmocniony siłą dolara w stosunku do euro.

Jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, Hiszpania należy do najbardziej atrakcyjnych miejsc na świecie. Według wyliczeń stowarzyszenia AFIRE (Association of Foreign Investors in Real Estate), które zajmuje się międzynarodowymi inwestycjami w nieruchomości, ten kraj znajduje się na 4. miejscu wśród państw zapewniających najwyższy wzrostu kapitału. Wyżej znalazły się tylko Stany Zjednoczone, Brazylia i Chiny. 
Wg prestiżowej firmy konsultingowej Knight Frank, w roku 2022 najlepszymi kierunkami inwestycyjnymi w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki (EMEA) były Wielka Brytania, Niemcy i Francja, a Hiszpania zamykała tę listę z piątą lokatą.  

Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii – prognozowana sytuacja na rynku w 2023 roku

Ostatnie lata były pod względem inwestycji dobre lub bardzo dobre. COVID-19 zmienił wiele, lockdown odbił się na sytuacji rynkowej, ale trwało to stosunkowo krótko. Już od marca 2021 obserwujemy znaczące odbicie na hiszpańskim rynku nieruchomości. 

W drugiej połowie 2020 roku pisaliśmy:

„Według danych sekretarzy rejestrów gruntów i nieruchomości (Registradores.org), w drugim kwartale tego roku zanotowano blisko 50-procentowy spadek sprzedaży nieruchomości z udziałem zagranicznych nabywców (w porównaniu do tego samego okresu 2019 roku). Obcokrajowcy przeprowadzili 8,1 tys. transakcji, a po raz ostatni podobny wynik zanotowano w 2013 roku. Wiele osób wstrzymało planowane inwestycje w nieruchomości, bo nie było wiadomo, jak na pandemię zareaguje rynek.
Ceny domów i mieszkań zaczęły spadać, a wielu inwestorów czekało na jak najlepszy moment do kupna. Według niektórych ekspertów, ten czas właśnie nadszedł. Zdaniem Miguela Laborde, partnera w firmie Laborde Marcet, inwestorzy powinni kupować nieruchomości już teraz. – Jest tak, ponieważ ożywienie będzie miało kształt litery U, a ceny nie będą dalej spadać – powiedział w wywiadzie dla portalu Idealista.com.”

Podsumowując rok 2022 możemy stwierdzić, że Miguel Laborde miał rację. W ciągu dwóch ostatnich lat sytuacja zmieniła się diametralnie. Wzrosty sprzedaży były znaczące we wszystkich lokalizacjach, które interesują inwestorów zagranicznych. Sprzedaż wzrosła dwucyfrowo w każdym z tych regionów poza Murcją, przy czym największy wzrost odnotowano na Wyspach Kanaryjskich +45% i Balearach +21%. W najpopularniejszych destynacjach sprzedaż wzrosła o +23% w Andaluzji oraz o +21% w regionie Walencji.

Ważny jest cel inwestowania w nieruchomości

Nie każdy kupuje mieszkanie czy dom w Hiszpanii tylko dla siebie, wiele osób chce na tym zarabiać. Możemy wymienić trzy główne rodzaje inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii: 

• Wynajem – wakacyjny, długoterminowy lub komercyjny. Zaletą tego rozwiązania jest stały dochód. A jeśli jest to wynajem typowo turystyczny, poza sezonem właściciel może również używać swojej nieruchomości (więcej o wynajmie w dalszej części tekstu);    
• House flipping – zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie, wyremontowanie jej i szybka sprzedaż. Jeśli znacie się na rzeczy, trzymacie rękę na pulsie i macie trochę szczęścia, zysk może być wysoki;    
• Lokata kapitału – przy aktualnym i ciągle rosnącym poziomie inflacji inwestycja w nieruchomości jest najlepszym sposobem na zabezpieczenie kapitału.

To od celu inwestycyjnego zależy, jakiego typu nieruchomości będziecie szukać i jakie lokalizacje będziecie brać pod uwagę. Jeśli stawiacie na wynajem wakacyjny w Hiszpanii, powinniście rozejrzeć się w miejscach turystycznych typu Costa del Sol (np. za domami w Marbelli), Costa Blanca czy Costa Brava. Natomiast jeśli chcecie kupić, wyremontować i szybko sprzedać mieszkanie z zyskiem, lepsza może okazać się inwestycja w Madrycie, Barcelonie, Walencji czy Maladze.

Kredyty hipoteczne – czego należy oczekiwać w 2023

Inwestowanie w nieruchomości za granicą może się wiązać z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Często pytacie, czy obcokrajowiec może się starać o uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii. Tak, otrzymanie kredytu, o ile spełnia się określone warunki, z reguły nie jest problemem. Zestaw dokumentów, którego wymaga bank, jest dokładnie taki sam w Polsce i Hiszpanii. Jedyna różnica to konieczność przetłumaczenia dokumentacji na język hiszpański. 

Większość banków nie nakłada ograniczeń kredytowych w związku z narodowością, chociaż warto wiedzieć, że od osoby niebędącej rezydentem bank może wymagać wyższego wkładu własnego. Rezydenci w Hiszpanii mogą pożyczać nawet 80 proc. szacowanej wartości nieruchomości, podczas gdy nierezydenci średnio 60 – 70 proc. Jak zwykle wszystko zależy od sytuacji finansowej klienta, rodzaju hipoteki i oferty konkretnego banku. Istotny jest również fakt, że banki hiszpańskie nie finansują kosztów inwestycji, które mogą wynosić między 10 a 15 proc. wartości transakcji

Jak będzie wyglądał temat kredytów hipotecznych w 2023 roku? 

O ile w ujęciu nominalnym oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosło, osiągając najwyższy poziom od mniej więcej dekady, o tyle w ujęciu realnym, po uwzględnieniu inflacji, pozostaje ono ujemne i prawdopodobnie utrzyma się na tym poziomie do połowy 2024 roku.

W 2023 roku nadal najbardziej opłacalny będzie wynajem wakacyjny

Wróćmy jeszcze na chwilę do wynajmu nieruchomości, ponieważ wielu inwestorów właśnie w tym celu kupuje domy lub mieszkania. Generalnie mówimy o trzech rodzajach wynajmu:

• wakacyjny – krótkoterminowy (dni, tygodnie), 
• sezonowy (kilka miesięcy) 
• tradycyjny – długoterminowy (zwykle od roku w górę). 

Nietrudno zgadnąć, że najbardziej opłacalny jest wynajem wakacyjny. Jeśli jesteście właścicielami nieruchomości na prestiżowym wybrzeżu, w kilka tygodni możecie uzyskać dochód, który pokryje kilkumiesięczne koszty utrzymania i jeszcze zasili Wasze konto. Warunek: musi to być lokalizacja popularna wśród turystów. Najlepszym regionem pod tym względem jest Andaluzja. Według danych serwisu Fotocasa.es, znajduje się tu najwięcej wakacyjnych nieruchomości – 26 proc. spośród wszystkich hiszpańskich.  

Wynajem wakacyjny, o czym wiele razy wspominałam już na blogu, wymaga specjalnej licencji turystycznej zatwierdzonej przez wspólnotę autonomiczną. Licencji nie muszą mieć jedynie inwestorzy, którzy wynajmują nieruchomość tej samej osobie dłużej niż dwa miesiące.  

Pomożemy Ci zarobić na wynajmie 

Główną działalnością Dream Property Marbella jest sprzedaż nieruchomości, ale zajmujemy się też wynajmem nieruchomości na Costa del Sol. 

Często pomagamy klientom, którzy kupili wymarzone nieruchomości, a korzystają z nich na przykład tylko kilka miesięcy w roku. Naszym zadaniem jest, aby ich domy czy mieszkania zarabiały podczas ich nieobecności. Inwestycje w nieruchomości muszą przecież procentować.  

Jak to robimy? To proste: jeśli macie nieruchomość w Hiszpanii i chcecie ją wynajmować, podpisujemy odpowiednią umowę, przygotowujemy materiały marketingowe, zamieszczamy ogłoszenie na naszej stronie i portalach zewnętrznych, a potem w Waszym imieniu opiekujemy się nieruchomością i najemcami. Stworzyliśmy specjalny zespół, który zajmuje się sprawami organizacyjnymi. Jeśli Wasi goście potrzebują transferu z lotniska, wynajmu auta, zorganizowania dodatkowego sprzątania, czy też pomocy w rezerwacji biletów na rozmaite wydarzenia, nasz zespół się tym zajmie. Jesteśmy też prywatnym „telefonem alarmowym” w razie, gdyby Wasi goście miel nagły problem, z którym nie mogą sobie poradzić. 

Jakie były średnie ceny wynajmu nieruchomości w Hiszpanii w 2022 roku

Jeśli interesuje Cię inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii w 2023 roku, warto prześledzić też ceny wynajmu długoterminowego. W połowie 2022 roku średnia miesięczna stawka za wynajem wynosiła 1.544 euro. Oczywiście to średnia i w atrakcyjnych miejscowościach ceny były znacznie wyższe.

Mimo to warto prześledzić średnie stawki, ponieważ pokazują, które lokalizacje są teoretycznie najtańsze, a które najdroższe:

• Galicja – 988 euro miesięcznie 
• Kastylia La Mancha – 818 euro
• Aragonia – 762 euro 
• Murcia – 1.167 euro 
• Asturia – 701 euro 
• Nawarra – 976 euro 
• Wyspy Kanaryjskie – 1.013 euro
• Kantabria – 1.067 euro 
• Walencja – 1.435 euro 
• Andaluzja – 1.401 euro 
• Madryt – 1.319 euro 
• Kraj Basków – 1.600 euro 
• Katalonia – 3.252 euro 
• Baleary – 4.840 euro 

To dane z portalu SpainHouses, który kalkuluje średnie ceny na bazie cen nieruchomości zgłoszonych do wynajmu przez właścicieli i agencje obrotu nieruchomościami. Jeśli zajrzycie do serwisu Idealista, znajdziecie z kolei analizę cen najmu za metr kwadratowy w ujęciu miesięcznym i rocznym. Te dane zbierane są od wielu lat, możecie więc prześledzić ewolucję cen najmów na rynku nieruchomości w Hiszpanii.

W 2023 roku możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen wynajmów, szczególnie długoterminowych. Powody są dwa: inflacja (w Hiszpanii w 2022 roku na poziomie 5,7%) i wojna w Ukrainie, która spowodowała i nadal powoduje napływ uciekających przed wojną ludzi do Hiszpanii. 

Pamiętaj! Inwestycja w nieruchomości musi być rentowna

Nawet najbardziej atrakcyjna cena mieszkania nie oznacza jeszcze dobrego interesu. Przy wyborze nieruchomości pod inwestycję kluczowe jest bowiem oszacowanie jej rentowności.

Na rentowność wpływają koszty związane z trzema etapami inwestycji:

1. Pierwszy to oczywiście cena mieszkania i wszystkie koszty związane z przeprowadzeniem transakcji (między innymi notariusz, rzeczoznawca, koszty zaciągnięcia kredytu, podatki ITP lub IVA, rejestr nieruchomości).
2. Drugi to ewentualny remont i wyposażenie.
3. Trzeci – wszystkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu, który wynajmujesz, czyli na przykład czynsz do wspólnoty, sprzątanie, media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie. 

Pod uwagę należy wziąć również podatek dochodowy. Przykładem takiego może być podatek od wzbogacenia, jeśli kupiłeś nieruchomość z myślą o jej szybkiej sprzedaży. W Hiszpanii wynosi on od 19 proc. dla rezydentów i obywateli Unii Europejskiej do 23 proc. dla obywateli reszty świata. Jeśli więc na przykład kupicie mieszkanie za 150 tys. euro, a sprzedacie je za 250 tys., podatek zostanie naliczony od kwoty 100 tys. – minus koszty transakcji.

Trzeba też pamiętać o podatku dochodowym IRNR – raz w roku muszą go płacić inwestorzy, którzy nie są rezydentami w Hiszpanii. Oczywiście inną kwotę zapłaci właściciel, który wynajmuje mieszkanie lub dom i na tym zarabia, a inną ktoś, kto trzyma nieruchomość tylko na własny użytek.

Po stronie plusów oprócz pieniędzy ze sprzedaży czy wynajmu, można zapisać rozmaite ulgi podatkowe. Warto tutaj zasięgnąć porady prawnej, bo pole manewru jest dość szerokie. Osoba niebędąca rezydentem w Hiszpanii, ale będąca obywatelem Unii Europejskiej, może odliczyć sobie od podatku chociażby takie pozycje jak faktury za media (prąd, woda, gaz, internet), sprzątanie czy wydatki na reklamę.

Podsumowując

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii w 2023 roku to nadal dobre rozwiązanie, jeśli chcecie:

• zabezpieczyć swój kapitał przed galopującą inflacją,
• zarobić na wynajmie,
• korzystać ze swojej inwestycji w przyjaznym miejscu o fantastycznym klimacie, doskonałej kuchni i fascynującej historii.